Торговые центры Петербурга в поисках посетителей

Эксперты рынка недвижимости констатируют, что торговые центры Санкт-Петербурга переживают спад посещаемости. Чтобы вернуть покупателей, владельцам объектов требуется глубокая модернизация, которая в некоторых случаях может обойтись в миллиарды рублей.

Снижение трафика наблюдается по всей России. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин привёл данные: с 26 января по 1 февраля 2026 года посещаемость ТЦ в стране была на 11,2% ниже, чем за тот же период 2025 года, и на 15,4% ниже показателей 2024 года. «Кроме того, на фоне снижения покупательной способности и более целевого поведения покупателя стало меньше бесцельных фланирований по ТЦ», — отметил он.

Рынок торговой недвижимости Петербурга находится в стадии насыщения, и потребность в новых крупных проектах отсутствует. «Практика показала, что этого недостаточно. В результате мы видим движение в сторону малоформатных, районных и микрорайонных торговых центров, интегрированных в новые жилые кварталы. В этом сегменте потенциал для развития сохраняется», — комментирует Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

В ближайшее время в Ленинградской области и на прилегающих к Петербургу территориях откроются только два торговых центра: в составе жилых комплексов «Kronung Новогорелово» (арендная площадь 11,8 тыс. кв. м) и «Солнечный Kronung» (3,5 тыс. кв. м). Также завершается строительство комплексов «ЭкоПарк Парнас» (16,7 тыс. кв. м), второй очереди «ЭкоПарка Мурино» (8 тыс. кв. м) и ТЦ «Ю-молл» в ЖК «Юнтолово» (4,4 тыс. кв. м).

Аналитики компании Bright Rich | CORFAC International считают, что запуск новых крупных торговых комплексов маловероятен из-за высокой капиталоемкости проектов и неприемлемых сроков окупаемости.

Собственники торговых центров повсеместно сталкиваются с падением покупательной способности, сокращением трафика и уходом арендаторов. Однако масштабное обновление могут позволить себе лишь наиболее успешные проекты со стабильным потоком посетителей, отмечает Екатерина Андреева.

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP, поясняет, что модернизация может быть как комплексной — с заменой инженерных систем, фасадов и входных групп, так и точечной — например, обновлением общих зон или санузлов.

Средний жизненный цикл торгового центра составляет 7–8 лет. Валерий Трушин указывает, что реконцепция часто включает «фейслифтинг» (обновление фасада и ребрендинг) или поиск оптимального сочетания арендаторов и смену концепции объекта.

В условиях высокой ключевой ставки и роста налоговой нагрузки распространённой стратегией стала ротация арендаторов и увеличение доли развлекательных площадей. «В локациях с туристическим трафиком и высокой концентрацией офисных площадей также есть потенциал для развития гастрономической составляющей», — полагает Екатерина Андреева.

Однако упор лучше делать на развлечениях и фитнесе, поскольку рестораторы не слишком охотно идут в торговые комплексы, делится наблюдением Екатерина Лапина, глава агентства коммерческой недвижимости Lapina.

По оценке Екатерины Андреевой, оптимальная доля развлекательной функции в торговом центре составляет 30%, а классического ретейла и общепита — 70%. Владельцам стоит привлекать таких арендаторов, как семейные развлекательные центры, спортивные и образовательные пространства, термальные комплексы, киберспортивные клубы.

«Полностью убрать торговую функцию в ТЦ и заменить ее, например, только арендаторами из сферы услуг не получится. И к нам идут покупатели, которые не очень хотят приобретать одежду и другие товары в ПВЗ. Они идут за впечатлениями и атмосферой, — подтверждает Юрий Борисов, управляющий партнер ГК «АйБи Групп». — Например, в «Экополисе» у нас есть несетевой фитнес, посетители которого туда приходят не только потренироваться, но и за общением».

Валерий Трушин называет удачным примером переформатирование ТЦ «Мега Дыбенко», где были пересобраны форматы пространства и добавлены новые общественные зоны.

Стоимость реконструкции в торговых центрах, по оценке Евгении Хакбердиевой, варьируется от 30 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от объёма и характера работ. Наиболее капиталоемкой является тотальная реновация с заменой фасадов, входных групп и инженерных сетей.

В ТЦ «Румба» вместо полупустого фудкорта провели реновацию, заменив мебель, освещение и декор. «Это привлекло других операторов, фудхолл стал более привлекательным и для них, и для посетителей», — рассказал Юрий Борисов. Ремонт обошелся примерно в 60 тыс. рублей за кв. м, всего было отремонтировано 1 тыс. кв. м.

Самый радикальный вариант модернизации — редевелопмент, когда на месте торгового центра возводится объект другого формата, например, жильё. «На него, конечно, сейчас большого спроса нет, но это лучше, чем коробки, которые не приносят дохода. Такие есть и в других районах города», — говорит Екатерина Лапина, имея в виду ТЦ на проспекте Савушкина.

Однако мало кто из собственников решится на такой редевелопмент из-за высокой ключевой ставки и экономической неопределенности, заключает она.