Квартира с «соседом»: новая схема мошенничества

Покупатели квартир все чаще сталкиваются с неожиданными жильцами, которые имеют законное право проживания. Как защитить себя от этой ловушки?

10 августа, 2026, 16:45

Лариса Долина стала символом всевозможных афер на рынке недвижимости
Источник:
Артем Устюжанин / MSK1.RU

После скандальной истории с Ларисой Долиной мошенники на рынке недвижимости стали действовать еще изощреннее. Теперь новым собственникам грозит неожиданное открытие: вместе с квартирой они «приобретают» человека с бессрочным правом проживания, выселить которого практически невозможно.

Житель Санкт-Петербурга потратил 8 миллионов рублей на покупку квартиры и еще несколько миллионов на капитальный ремонт. Внезапно на пороге появился пожилой мужчина, заявивший: «Я тоже буду здесь жить».

Выяснилось, что при приватизации в 1990-х годах пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования жильем. Это право не исчезло даже после нескольких последующих перепродаж.

Полиция отказалась помочь собственнику, посоветовав обращаться в суд. Однако юристы, опрошенные MSK1.RU, отмечают, что судебная перспектива неочевидна: законодательство часто защищает именно обладателя бессрочного права проживания.

Почему такие случаи учащаются

Юристы связывают рост числа подобных споров с массовым переходом квартир, приватизированных в 1990-х, ко вторым и третьим покупателям. Информация о лицах, отказавшихся от приватизации, не отражается в выписке из ЕГРН, а продавцы часто умалчивают о таких жильцах. Иногда они сами не знают о проблеме, если квартира досталась по наследству или неоднократно перепродавалась.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова пояснила MSK1.RU, что бессрочное право пользования действительно существует и закреплено законом, но оно не действует при любых обстоятельствах. «Бессрочное — не значит вечное», — подчеркивает эксперт.

Если человек добровольно выехал из квартиры много лет назад, приобрел другое жилье, не оплачивал коммунальные услуги и не пытался вернуться, суд может признать его утратившим право проживания. Для этого собственнику придется собрать внушительную доказательную базу:

сведения о регистрации по другому адресу;
документы на другое жилье;
данные о коммунальных платежах;
показания соседей;
ответы из государственных органов;
другие подтверждения.

Юрист также советует предъявлять требования к продавцу: если он скрыл информацию о правах третьих лиц, покупатель может требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи.

Добросовестность покупателя как главный аргумент

Прежние схемы мошенничества, подобные той, что использовалась в деле Долиной, также остаются актуальными. Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова рассказала MSK1.RU, что споры о недвижимости рассматриваются индивидуально.

Суд анализирует совокупность обстоятельств: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рыночной, наличие независимых консультаций, участие доверенных лиц, изоляцию от привычного круга общения.

Адвокат подчеркивает: гарантировать сохранение квартиры за новым владельцем невозможно. Однако шансы возрастают, если покупатель действовал добросовестно:

тщательно проверил документы;
не участвовал в сомнительных схемах;
приобрел жилье по рыночной цене;
использовал прозрачные банковские расчеты;
продавец лично и осознанно подписывал документы.

Дополнительные плюсы — нотариальное удостоверение сделки, отсутствие подозрительно быстрой перепродажи и доказательства того, что покупатель не мог знать о скрытых проблемах. Но даже этого может оказаться недостаточно.

«Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает Тютюнникова. Если сделку признают недействительной, квартиру возвращают прежнему владельцу, но возврат денег часто становится самым сложным этапом: продавец может уже не располагать суммой, и взыскать ее крайне трудно.

Как избежать ловушки

Эксперты сходятся во мнении: главная защита — тщательная проверка квартиры до подписания договора. Особое внимание уделяйте жилью, прошедшему приватизацию. Заранее запрашивайте архивную справку по форме № 9 — она позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования.

Иначе покупка долгожданной квартиры может превратиться в историю, где вместе с ключами вы получаете незваного соседа, которого закон не спешит выселять.

Читайте также