Что теперь нельзя строить в Петербурге

В начале августа 2026 года вступил в силу федеральный закон № 301, который внёс изменения в Водный кодекс РФ и закон «О безопасности гидротехнических сооружений». Новая редакция статьи 67.1 Водного кодекса прямо запрещает возведение капитальных объектов в границах зон затопления и подтопления, за исключением работ по инженерной защите территорий.

Раньше запрет действовал только для участков, не обеспеченных сооружениями или методами инженерной защиты, что делало его условным. Теперь же формулировка стала жёстче: в законе указано, что в таких зонах нельзя осваивать территории для строительства капитальных объектов.

Зоны затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), перечень которых закреплён в статье 105 Земельного кодекса. Границы этих зон отражены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) — для каждого города и муниципалитета они свои, включая Санкт-Петербург.

Проверить, попадает ли участок в зону риска, можно через Градостроительный портал КГА Петербурга. Для этого нужно выбрать слой «Открытые сведения ИСОГД», затем «ПЗЗ Санкт-Петербурга», приложение 4 и пункт «Зоны затопления и подтопления». Альтернативный способ — скачать приложение № 4 к ПЗЗ с сайта городского комитета по градостроительству. Жители других регионов могут уточнить информацию в местных ПЗЗ или заказать выписку в Росреестре, где перечислены все ограничения для конкретного участка.

Возможны расхождения между данными ПЗЗ и публичной кадастровой картой Росреестра. Согласно постановлению правительства РФ № 360 от 18 апреля 2014 года, зоны затопления и подтопления считаются установленными только с момента внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости. Проверка «Фонтанки» показала: даже если на кадастровой карте зона не отображается, в выписке из ЕГРН ограничения обычно присутствуют и совпадают с ПЗЗ. Поэтому при анализе участка стоит полагаться именно на выписку из ЕГРН.

Согласно данным градостроительного портала Петербурга, в зону затопления полностью попадает территория между ЗСД, Яхтенной и Камышовой улицами, где Смольный планировал построить новый зоопарк. В комитете по инвестициям заявили, что сейчас изучают, как новые нормы повлияют на реализацию проектов.

Частично в зоне риска оказался и участок под туристический кластер «Санкт-Петербург марина» в Горской. Кроме того, в зону затопления попала часть Петровской косы, однако согласно проекту планировки нового яхт-клуба там предполагается только сохранение существующих построек, без нового строительства. Также в зоне затопления оказались два участка в Лахте под небоскрёбы «Лахта-2» и «Лахта-3».

На Васильевском острове в зоне затопления находится территория под жилой дом для сотрудников ФСБ на улице Беринга — архитектурный облик здания согласовали ещё в 2025 году, но разрешение на строительство пока не выдано. Зато второй выход со станции метро «Приморская», который планируется рядом, находится за границами зоны, что стало приятным исключением.

Многие прибрежные участки в Курортном районе Петербурга также оказались в зонах затопления и подтопления, что ставит под вопрос их застройку индивидуальными жилыми домами.

Участники рынка пока не понимают, как применять новые правила. Представитель крупного застройщика на условиях анонимности сообщил «Фонтанке», что ясность появится не раньше следующего года. По одной из версий, девелоперам придётся либо отказываться от проектов, либо согласовывать меры по защите от подтопления, но механизм этого пока не разработан.

Глава «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов подтвердил, что новелла фактически запрещает капитальное строительство в зонах затопления и подтопления для проектов, не получивших разрешение на строительство до вступления закона в силу. Организация подготовила предложения по корректировке закона, но их рассмотрение состоится уже в новом созыве Госдумы.

Первый вариант корректировки — вернуть норму, близкую к той, что действовала до закона № 301. Белоусов пояснил, что предлагается разрешить строительство при условии комплекса мероприятий, нейтрализующих техногенные и природные воздействия на объект. Второй вариант — ввести переходный период, например до 1 января 2028 года, чтобы застройщики с готовой проектной документацией успели получить разрешения.

Вступление закона в силу может потребовать приведения региональных нормативных актов в соответствие с федеральным законодательством. «Фонтанка» направила запросы в комитеты по градостроительству и по природопользованию Петербурга. Остаются и другие вопросы, например, распространяется ли запрет на реконструкцию — в законе это слово не упомянуто, но для таких работ требуется разрешение на строительство.

Также неясно, нужна ли новая процедура общественных обсуждений при корректировке ПЗЗ. Ранее Смольный сообщал, что по заказу комитета по природопользованию начата разработка Генеральной схемы берегозащиты — стратегического документа, который определит участки, требующие берегоукрепления. В дальнейшем схему планируется включить в Генплан Петербурга.