Окраины Петербурга обгоняют центр по стоимости аренды

Рынок арендного жилья в Санкт-Петербурге переживает трансформацию: периферийные районы демонстрируют опережающий рост цен на фоне стагнации в центре. Исследование выявило, что стоимость аренды с видом на море в Кронштадте может превышать цену квартиры у метро, а исторические здания в Петродворце устанавливают новые рекорды. Анализ четырех районов — Петродворцового, Приморского, Кронштадта и Васильевского острова — показал, что за год арендные ставки в удаленных локациях выросли на 10–25%, что выше уровня инфляции и среднего городского показателя.

В фокусе анализа оказались однокомнатные квартиры, студии и трехкомнатные апартаменты. Двухкомнатные жилые помещения были исключены из выборки из-за нестабильности сегмента, вызванной частыми перепланировками.

Петродворцовый район, ранее считавшийся бюджетным, теперь показывает уверенный рост. Средняя месячная аренда однокомнатной квартиры составляет 30 тысяч рублей, студии — 28,5 тысячи, трехкомнатной — 67,2 тысячи. Однокомнатные квартиры формируют 72% предложения, студии — 15%, «трешки» — 13%. Наиболее дорогие варианты — трехкомнатные апартаменты в старом фонде: квартиры в домах 1935 и 1840 годов постройки оцениваются в 98 и 100 тысяч рублей соответственно.

Дизайнерский ремонт в двухуровневом особняке до 1917 года позволяет сдавать «однушку» за 50 тысяч рублей. За последние два года цены в районе выросли на 30–50%. Ключевыми факторами стоимости стали наличие качественного ремонта и год постройки, тогда как удаленность от центра уже не приводит к значительным скидкам. За год квартиры в Петродворцовом районе подорожали на 8–25%.

Кронштадт отличается ограниченным предложением: всего 15 объявлений, из которых 11 — однокомнатные квартиры, по 2 — студии и трехкомнатные. Средняя цена за «однушку» — 42 тысячи рублей, за студию — 43 тысячи, за «трешку» — 53 тысячи. Островное положение добавляет «премию» к арендной плате.

В новостройках 2015–2021 годов однокомнатные квартиры стоят 40–55 тысяч, тогда как в старом фонде без лифта — 26–35 тысяч. За последний год цены на однокомнатные квартиры выросли на 10%. Основными факторами цены являются состояние жилья и год постройки, тогда как локация внутри города почти не влияет. Арендаторы платят за атмосферу морского города и тишину.

Приморский район сохраняет статус зоны средних цен с балансом стоимости и качества жизни. Средняя арендная ставка для однокомнатной квартиры — 42 тысячи рублей, для студии — 46 тысяч, для трехкомнатной — 74 тысячи. Однокомнатные квартиры занимают 87% рынка, студии — 9%, «трешки» — 4%.

Стоимость зависит от типа жилья и ремонта: квартиры с дизайнерским ремонт в домах комфорт-класса на 40–80% дороже стандартных предложений. За два года цены выросли на 15%, за последний год — на 10%. Близость к метро добавляет 15–20% к стоимости.

Василеостровский район относится к премиум-сегменту. Средняя цена однокомнатной квартиры — 68 тысяч рублей, студии — 44 тысячи, трехкомнатной — 94 тысячи. На рынке преобладают студии (46%), однокомнатные квартиры составляют 44%, трехкомнатные — 11%.

Ключевой фактор цены — локация: близость к центру, Неве и метро, историческая застройка. Например, однокомнатная квартира в доме 1917 года на Малом проспекте стоит 80 тысяч рублей, а с дизайнерским ремонтом в новом доме — 100 тысяч. За пару лет цены на «однушки» выросли на 30–45%, на студии — на 20–50%, на «трешки» — на 42–60%. За последний год рост составил в среднем 10%.

По данным экспертов базы недвижимости Циан, после роста ставок в 2023 и 2024 годах на 23% и 20% соответственно, в 2025 году аренда в Петербурге подорожала лишь на 4%. Это связано с замедлением экономики, снижением темпов роста доходов, увеличением предложения и эффектом «высокой базы». Сильнее всего выросли цены в недорогих окраинных районах, минимальный рост — в историческом центре. Интенсивнее всего дорожали однокомнатные квартиры, тогда как трехкомнатные прибавили всего 2%.

Алексей Попов, главный аналитик Циана, пояснил: «Число свободных квартир (7,5 тыс. ед.) сейчас на 11% выше, чем год назад (и это одна из причин более сдержанного роста ставок). Сказались и общее охлаждение рынка, и то, что в аренду поступило много квартир от несостоявшихся продавцов, которым сложно было реализовать недвижимость».

Рост доли новостроек, которые изначально дороже, также подталкивает средние цены вверх. В 2025 году рынок следовал сезонным трендам: затишье с января по май, рост с июня по сентябрь, коррекция в ноябре и декабре. Увеличилось число арендодателей, не готовых к длительным срокам аренды, а также тех, кто рассматривает и долгосрочную, и посуточную аренду. Устойчивый рост ставок ожидается с началом высокого сезона. Средняя доходность от сдачи однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Петербурге в январе 2026 года составила 5,2%, в Ленинградской области — 7,0%.