Закон о расселении хрущевок в Петербурге: что осталось неясно

Законодательное собрание Санкт-Петербурга завершает работу над нормативной базой для программы комплексного развития территорий (КРТ), известной как снос хрущевок. После окончания доработки правовых актов дальнейшие нюансы реализации КРТ будет определять Смольный уже без участия парламентариев. Мораторий на действие принятого в 2022 году закона истекает 1 января 2026 года.

3 декабря петербургский парламент одобрил в первом чтении две инициативы, связанные с КРТ. Первый, губернаторский законопроект, вносит изменения в городской закон о градостроительной деятельности. Он предоставляет правительству города право назначить юридическое лицо – оператора КРТ. Несмотря на краткость текста (всего два абзаца), именно этот документ вызвал наибольшее количество вопросов у депутатов. В итоге за него проголосовали 42 парламентария, против выступили двое.

Общая роль оператора КРТ описана в статье 71 Гражданского кодекса РФ. Субъект Федерации, в данном случае Петербург, может определить в этом качестве юридическое лицо, которое соответствует одному из трех критериев:

• Создано самим субъектом РФ.
• Имеет в уставном капитале долю субъекта РФ, превышающую 50%.
• Является дочерним обществом, более чем на 50% принадлежащим акционерному обществу, единственным собственником которого является субъект РФ.

Оператор получает право выбирать подрядчика для реализации проекта КРТ на торгах. Если земля в рамках территории была в государственной аренде, оператор может передать ее победителю торгов в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. Подрядчик также вправе привлекать к работам свои дочерние компании без одобрения города.

Представитель губернатора в Заксобрании Константин Сухенко сообщил, что в правительстве склоняются к модели с государственно-частным участием. «Я бы сказал, что государству самому по себе неудобно вести эти диалоги. В равной степени неудобно и частным собственникам вести эти диалоги. И вот как раз представляется, что создание такого института, который будет одновременно представлять и государственные, и частные интересы, будет наиболее корректно эти решения искать и осуществлять», — пояснил Сухенко.

Глава фракции «Справедливая Россия — За правду!» Марина Шишкина задала вопрос, который в законопроекте не освещается: какая ответственность предусмотрена для оператора в случае срыва программы или нарушения прав граждан и кто будет осуществлять контроль. Глава комитета по инвестициям Иван Складчиков пояснил, что под каждый конкретный проект КРТ может быть назначен отдельный оператор, а все обязательства и мера ответственности будут прописаны в соглашении со Смольным.

Чиновник считает, что фиксировать эти детали в законе нецелесообразно, поскольку разные виды КРТ имеют свои особенности. Согласно Градостроительному кодексу, существует четыре типа комплексного развития территорий: жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и по инициативе правообладателей.

Глава фракции «Яблоко» Александр Шишлов предположил, что, учитывая вероятно небольшое число проектов КРТ в Петербурге, их нюансы можно было бы прописать отдельным законом. В Смольном с этим не согласились. Сухенко отметил, что работа по КРТ – это прежде всего задача правительства, а обсуждение условий по каждой территории с депутатами «очень серьезно усложнит работу Законодательного собрания и достижение решения». «Мы должны ускорять сроки принятия решений. Мы должны для инвесторов упрощать выработку принятых решений… Лучше, чтобы этим занимался профессиональный орган исполнительной власти», — подчеркнул он.

По данным на октябрь, в России в рамках проектов КРТ уже введено в эксплуатацию более 2,8 млн кв. м недвижимости, из которых почти 2,4 млн – жилая застройка. Крупнейшие российские застройщики возводят в рамках программы свыше 1,5 млн кв. м жилья.

Второй принятый законопроект определяет географию расселения. По умолчанию жителям предлагается новое жилье в пределах муниципального образования, где находится их дом, или в соседних муниципалитетах. Однако расселение в границах всего Петербурга возможно, если собственник даст на это письменное согласие.

Домами-«молчунами» называют те, где общее собрание собственников по вопросу участия в КРТ не было проведено в установленный срок. Новый закон устанавливает, что такие изначально включенные в проект дома не будут автоматически вноситься в решение о КРТ.

Механизм общего собрания собственников (ОСС) как обязательное условие для включения в программу неоднократно критиковался жителями. Поводы для тревоги есть: факты проведения собраний и их результаты часто фальсифицируются, а доказать подлог сложно. Только в 2024 году от петербуржцев поступило 30 тысяч жалоб на подделку протоколов ОСС. Ничтожными были признаны 400 протоколов, что эквивалентно примерно 300 тысячам фиктивно проголосовавших человек. На возбуждение уголовного дела о подобных подлогах могут уйти годы.

Инициатором федерального закона о КРТ, принятого летом 2025 года, выступил именно Санкт-Петербург. Этому предшествовало принятие в 2022 году местного закона № 444-59. Его первоначальная версия, предполагавшая расселение по всему городу и автоматическое включение «молчунов», вызвала массовый протест. Жители хрущевок начали объединяться в сообщества для защиты своих прав.

В Петербурге в период с 1957 по 1970 годы было построено 2356 панельных хрущевок общей площадью 8,9 млн кв. м. По оценкам депутатов, в домах, подпадающих под критерии КРТ, проживает около миллиона человек.

После общественного резонанса действие спорных положений местного закона было заморожено, а затем создан Общественный штаб по КРТ. Итогом его работы стала федеральная инициатива, которая наделила города федерального значения правом самостоятельно определять условия и географию расселения.

Срок моратория на исполнение городского закона о КРТ истекает 1 января 2026 года, и его продление не планируется. Однако опасения жителей хрущевок сохраняются, особенно в части размера компенсаций.

Квартиры в хрущевках, как правило, имеют меньшую площадь, чем аналогичное жилье в современных домах. Собственникам придется либо существенно доплачивать за новую квартиру, либо соглашаться на жилье с меньшим числом комнат.

По умолчанию жители получат денежную компенсацию, но имеют право запросить взамен другую квартиру. При этом требования к такому жилью и минимальное количество вариантов для выбора в законе не прописаны. Это означает, что застройщик может предложить всего один вариант. Городские власти планируют решать этот вопрос индивидуально в рамках каждого проекта, прописывая условия в договоре.

Федеральный закон указывает, что по заявлению собственника ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения. Как именно оценивается компенсация, жители могли наблюдать на примере расселения Фарфоровского поста. Владельцам насчитали суммы из расчета 100–170 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как средняя цена новостроек в городе к третьему кварталу 2025 года достигла 279 тысяч рублей за «квадрат». В том же Фрунзенском районе, где расположен пост, новые квартиры в феврале 2025 года стоили 304–330 тысяч рублей за метр.

На примере Фарфоровского поста стало ясно, что происходит с теми, кто отказывается выезжать: их начинают выселять через суд. В отличие от предыдущей программы реновации, для включения дома в КРТ теперь не требуется стопроцентного согласия собственников — достаточно положительного голосования двух третей участников общего собрания.