Запрет стройки в зонах затопления: как проверить участок

Этим летом сотни владельцев участков в Ленинградской области и Петербурге обнаружили, что их земля находится в зоне подтопления. Это означает, что возводить капитальный дом на таких наделах теперь запрещено законом. Вместе с юристом компании «Рубин» Татьяной Каравановой разбираемся, как проверить участок, можно ли завершить уже начатое строительство и почему паводки 2026 года изменили правила игры.

Федеральный закон № 301, запрещающий строительство в зонах затопления, действует с начала года. Но массово с его последствиями люди столкнулись только в разгар сезона, когда фундаменты уже залиты, а дома почти достроены. В августе власти также заговорили о возможном ограничении дачной амнистии для таких участков.

Новый закон полностью запрещает капитальное строительство в зонах подтопления и затопления. Раньше можно было разработать проект инженерных сооружений, чтобы исключить негативное влияние вод, и затем строить. Однако на практике такие сооружения rarely достраивались: собственники участков ИЖС или в СНТ не возводили дамбы за свой счёт, а под инженерными сооружениями часто подразумевалась лишь отсыпка земли.

Теперь принципиальное отличие: строить можно только после исключения зоны из ЕГРН. То есть сначала возводится инженерное защитное сооружение, затем проходит комиссия, и только когда зону сняли, можно начинать стройку.

Процедуру исключения участка из зоны должен инициировать орган исполнительной власти. В Ленинградской области это комитет по природным ресурсам, в Петербурге — комитет по природопользованию. Нужно обратиться в комитет и обосновать свою позицию, затем провести изыскательные работы, инженерно-гидрологическое заключение и топосъёмку.

Комитет не обязан делать это за свой счёт, а процедура сложная и дорогостоящая. Ситуация упрощается, если территория уже была осушена. Большим СНТ проще заказать инженерно-гидрологическое заключение, которое докажет отсутствие необходимости в дополнительных сооружениях, и с ним и топосъёмкой подать заявление в комитет. Далее комитет инициирует согласование с МЧС и профильными органами.

Порядок установления и снятия зон затопления и подтопления прописан в постановлении правительства № 360 от 2014 года. Зона действует, пока данные о ней есть в ЕГРН; после исключения она перестает существовать.

Чтобы проверить, входит ли участок в зону подтопления, можно заказать выписку из ЕГРН или градостроительный план участка. Но есть нюанс: процедура установки или снятия зоны занимает минимум полгода, и данные могут устареть.

Эксперт рекомендует написать обращение через Росводресурс в Невско-Ладожское Бассейновое водное управление (для других регионов — в свой территориальный орган ФАВР). В обращении укажите кадастровый номер участка и спросите не только про актуальный статус, но и про планируемые мероприятия. У ФАВР есть утвержденные графики обследований до 2029 года, и на сайте есть удобная форма для обращений.

Зоны затоплений утверждают территориальные органы ФАВР, в Петербурге и Ленобласти — Невско-Ладожское бассейновое водное управление. Данные аккумулируются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), но обновляются там реже, чем в ФАВР.

Если реконструкция требует разрешения на строительство, на неё, вероятно, распространяется запрет. Однако если речь о технической реконструкции для усиления и поднятия цоколя с целью защиты от подтоплений, запрет может не действовать. Эксперт отмечает, что формулировки в нормативных актах требуют уточнения, но логично, что защитные работы не должны подпадать под запрет.

В зоны подтопления попадают не только участки ИЖС, но и территории СНТ. В садоводствах разрешение на строительство не требуется, поэтому многие садоводы не подавали уведомления о начале строительства. Теперь при попытке зарегистрировать дом по дачной амнистии Росреестр может отказать, сославшись на нахождение участка в зоне подтопления.

Садоводу, который достраивает дом, придётся, возможно, обращаться в суд, чтобы доказать начало строительства, но перспективы таких дел туманны. Вопросы регистрации в этих условиях пока не регламентированы.

Альтернатива — строительство некапитального домика. Объект считается некапитальным, если он не связан с землёй и у него нет фундамента. Например, вагончик на кирпичах или домик для глэмпинга на настиле. Если объект выглядит капитальным, но с землёй не связан, стоит провести экспертизу.

Подзаконные акты к закону № 301 ещё не приняты. Методика определения негативного влияния вод планируется к утверждению только в январе 2027 года. Росреестр должен разработать рекомендации для инспекторов (они не будут публичными).

В Петербурге разрабатывается генеральная схема берегозащиты, которая определит зоны вдоль рек и акваторий, требующие особого внимания, и карту планируемых мероприятий. На региональном уровне предстоит скорректировать градостроительные регламенты в соответствии с новым законодательством.