Платят ли владельцы комнат в питерских коммуналках налог на роскошь?

В социальных сетях и СМИ активно обсуждают, что комнаты в коммунальных квартирах Санкт-Петербурга приравняли к элитному жилью, и с их владельцев взимают повышенный налог на имущество.

Причина повышенных налогов

Ситуация стала широко известной после обсуждения в публичном пространстве. Проблема возникла из-за того, что в Петербурге при приватизации комнаты в коммуналках часто оформлялись не как отдельный объект недвижимости, а как доля в праве собственности на всю квартиру. Это породило две основные налоговые коллизии.

• Налоговые органы при расчёте налога на имущество применяют повышенную ставку, исходя из кадастровой стоимости всей квартиры, а не отдельной комнаты. «Всё бы ничего, но налоговые органы нашли, как повернуть сию особенность на пользу бюджету, и начали доначислять налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости всей квартиры (а их площади составляют несколько сотен „квадратов“), то есть с повышающим коэффициентом — как по роскошному жилью. В результате у некоторых счастливых обладателей таких комнат сумма превысила налог за полноценную однокомнатную квартиру».
• Собственник такой доли не может автоматически получить налоговый вычет в размере 10 квадратных метров, положенный для комнат. Хотя после обращений активистов такая возможность появилась, вычет предоставляется только по заявлению и может «слетать» в личном кабинете, из-за чего заявления приходится подавать повторно.

Налоговые ставки в Санкт-Петербурге

Согласно закону Санкт-Петербурга «О налоге на имущество физических лиц», ставка налога зависит от кадастровой стоимости всей квартиры:

• 0,1% — при стоимости до 7 млн рублей.
• 0,15% — от 7 до 20 млн рублей.
• 0,2% — свыше 20 млн рублей.

Например, кадастровая стоимость коммунальной квартиры на Суздальском проспекте площадью 230 кв. м составляет 28 млн рублей. Для комнаты в 14 кв. м (около 6% от общей площади) кадастровая стоимость доли — 1 680 000 рублей. При ставке 0,2% налог составит 3 360 рублей. Если бы комната была отдельным объектом со ставкой 0,1%, владелец заплатил бы 1 680 рублей.

Для коммуналок в центре города, где кадастровая стоимость квадратного метра выше, разница в платежах более ощутима. Елена Логинова, модератор сообщества «ФЗК», отмечает, что налог на имущество за некоторые комнаты может достигать 7–10 тысяч рублей. По состоянию на осень 2025 года в Петербурге насчитывалось 56 300 коммунальных квартир, в которых проживали 193 тысячи семей.

Проблема с налоговыми льготами

Владельцы долей в петербургских коммуналках также лишены льготы, доступной собственникам обычных квартир и выделенных комнат в других регионах. По Налоговому кодексу РФ налоговая база для комнаты уменьшается на стоимость 10 кв. м её площади. Однако в Петербурге коммуналка юридически считается одной квартирой, поэтому вычет в 20 кв. м применяется ко всей квартире, а затем уменьшенная сумма распределяется между всеми собственниками долей.

Например, владелец однокомнатной квартиры площадью 34 кв. м платит налог только с 14 кв. м, а собственник студии в 20 кв. м не платит его вовсе. В других регионах владелец комнаты в 14 кв. м платил бы налог только с 4 кв. м.

Юридическая коллизия

Корень проблемы — в распоряжении мэра Петербурга от 1994 года «О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге» (утратило силу в 2011 году). Согласно ему, комнаты в коммуналках передавались в общую долевую собственность. Аналогичный подход применялся в Волгоградской области.

Верховный суд РФ, рассматривая иск жителя Волгограда, разъяснил, что комната в коммунальной квартире должна являться самостоятельным объектом жилищных прав. Эту позицию поддержал Минстрой России, указав в ответе от 13 марта 2026 года: «Исходя из понятийного аппарата ЖК РФ, можно сделать вывод, что под коммунальной квартирой признается обособленное помещение в многоквартирном доме с несколькими жилыми комнатами… При этом каждая комната в коммунальной квартире является объектом жилищных прав… который в качестве объекта недвижимости находится в собственности одного или нескольких лиц».

Таким образом, если комнаты не выделены как отдельные объекты, такая квартира не считается коммунальной, и налог рассчитывается как за большую квартиру. «Это же финансовый клондайк — собрать с жителей огромной коммуналки налоги, как будто это богатые люди», — комментирует Елена Логинова.

Как уменьшить налог

Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» предусматривает право на льготу для физических лиц, владеющих долями в коммунальных квартирах. На практике налоговая служба предоставляет вычет в 10 кв. м, но только по заявлению.

Алгоритм действий, рекомендованный сообществом «ФЗК», включает несколько шагов:

• Зайти в личный кабинет на сайте ФНС, раздел «Жизненные ситуации».
• Выбрать «Прочие ситуации», затем «Нет подходящей жизненной ситуации».
• Написать обращение с просьбой пересчитать налог, ссылаясь на статью 11-10-2 Закона Санкт-Петербурга от 28.06.1995 № 81-11 «О налоговых льготах». В тексте указать, что вы владеете долей в коммунальной квартире и имеете право на льготу.
• Прикрепить копии документов: паспорта, справок по форме 7 и 9, свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, договора (купли-продажи, приватизации, наследования и т.д.).

Как отмечает Елена Логинова, из-за сбоев в системе заявление иногда приходится подавать повторно. Владельцы комнат в коммуналках также планируют коллективное обращение в налоговую службу и намерены добиться законодательных изменений, которые устранят правовую неопределённость.