Из бассейна в коворкинг: нужные и ненужные помещения в новостройках
Многозадачный образ жизни жителей мегаполисов заставляет девелоперов расширять функциональность жилья. В новостройках появляются велосипедные и колясочные комнаты, постирочные, коворкинги и другие пространства, призванные повысить комфорт и конкурентоспособность проектов.
Рынок предлагает разнообразные решения для работы, спорта и быта в пределах квартала, особенно в жилье высокого класса. Однако далеко не все нововведения проходят проверку временем и оказываются по-настоящему востребованными.
Как рассказала Тамара Попова, директор по продукту Группы RBI, среди распространённых форматов — колясочные и велосипедные, коворкинги, комнаты для посылок, общественные гостиные. В элитном сегменте добавляются спортивные и велнес-зоны: фитнес-залы, сауны, бассейны.
— На примере наших последних проектов, таких как Futurist, мы видим высокую востребованность помещений для занятий спортом, — говорит она. — В результате в проекте «МИРЪ» мы даже перепроектировали фитнес-зал, увеличив площадь зала и сопутствующих помещений до 240 кв. м.
Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», подчёркивает, что проекты создаются под реальные жизненные сценарии. Например, наличие стиральных и сушильных машин требует отдельных постирочных, а хозяйственные помощники, такие как парогенераторы, удобно размещать в специальных помещениях для инвентаря.
Идеальная планировка, по его словам, исключает длинные коридоры, но включает мастер-спальню с приватной ванной и гостевой санузел. В эксклюзивных лотах появляются террасы до 200 кв. м, приватные зоны отдыха на крыше или «зимние сады» со сплошным остеклением.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента «Главстрой Санкт-Петербург», делит дополнительные пространства на несколько категорий:
- хозяйственные (колясочные, кладовые);
- сервисные (коворкинги, ресепшен);
- коммуникационные (лаунж-зоны);
- рекреационные (спортивные и досуговые зоны).
Анна Чернухо, начальник отдела продаж ООО «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“», отмечает рост интереса к общественным пространствам, таким как коворкинги, спортзалы, переговорные, «лапомойки». Это связано с уменьшением средних площадей квартир и стремлением жителей получить больше функций внутри комплекса.
Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», перечисляет новые элементы в местах общего пользования: центральные входные группы, ресепшены, комнаты матери и ребенка. В квартирах стали популярны патио, сауны, места под камины.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», говорит о появлении просторных лобби с дизайнерским оформлением, которые можно использовать для ожидания, встреч или работы. В отдалённых от города проектах формируют собственную инфраструктуру, включая «Центры добрососедства» и клубы по интересам.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», выделяет пять ключевых трендов:
- сдвиг от «квадратных метров» к «сценариям жизни»;
- рост удалённой и гибридной занятости;
- концепция «15-минутного города»;
- увеличение числа домашних животных;
- «экономика впечатлений» в девелопменте.
— Помещение само по себе — не самоцель, — говорит он. — Правильнее говорить не о помещениях, а о сервисных функциях, которые дом предоставляет жителям.
Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (Setl Group), рассказывает о стандартах Setl Sport и Setl Kids, включающих фитнес-капсулы, игровые площадки и тематические города приключений для детей.
Пирамида потребностей в жилье
Максим Жабин объясняет приоритеты покупателей по аналогии с пирамидой Маслоу. В основе — хранение и быт (кладовые, постирочные). На среднем уровне — работа и забота о детях (коворкинги, детские центры). На вершине — досуг и общение (кинотеатры, сауны, хобби-румы).
— Самый массовый и устойчивый запрос на хозяйственно-бытовую инфраструктуру — кладовые, колясочные, постирочные, помещения для велосипедов, — говорит он. — Кладовые хорошо продаются отдельно, площадью от 2 до 7 кв. м. Коворкинги востребованы у молодёжи. Детские зоны — в семейных проектах. Помещения для животных пока больше «приятный бонус». Сауны, кинотеатры, лобби-бары — это про образ жизни.
Ольга Ульянова добавляет, что популярность набирают соседские центры — оборудованные пространства для общения жителей, например, в ЖК «Цивилизация на Неве», «Морская набережная», «NEVA HAUS».
Тамара Попова указывает, что покупатели ценят практичные пространства, упрощающие повседневную жизнь: колясочные, велосипедные, кладовые, удобные входные группы, коворкинги. Растёт интерес к зонам для общения.
Анна Чернухо подчёркивает, что устойчивым спросом пользуются функциональные помещения, решающие бытовые задачи, — колясочные и индивидуальные кладовые. В ЖК «17 линия» запланировано 219 кладовых площадью от 1 до 39 кв. м.
Евгений Колесников говорит, что при разработке планировок учитываются многофункциональность и эргономичность. Важны окна в функциональных помещениях, чтобы создавать рабочие места, игровые зоны или «зимние сады». Организация хранения — обязательный элемент.
Дмитрий Ефремов отмечает, что большинство элементов инфраструктуры закладываются на этапе концепции. Покупатели жилых комплексов комфорт-класса и выше ожидают определённый набор объектов, формирующих качество среды.
Какие помещения не оправдывают ожиданий
Анна Чернухо указывает на проблему экономики содержания. Общественные помещения требуют уборки, обслуживания, ремонта, что оплачивают все собственники, даже те, кто ими не пользуется. Это приводит к простаиванию и недовольству.
— Возьмем, к примеру, лапомойки, — добавила она. — Идея кажется удобной для владельцев собак. Но готовы ли остальные жильцы, у которых нет питомцев, ежемесячно оплачивать общедомовой расход воды и уборку? Практика эксплуатации показывает, что энтузиазма в этом вопросе немного. Аналогичная ситуация со спортзалами: кто будет следить за исправностью тренажеров, их чистотой, обновлением оборудования?
Дмитрий Ефремов говорит, что девелоперы ориентируются на универсальные пространства. Некоторые решения, например лапомойки, используются эпизодически. Спортзалы и бассейны требуют значительных расходов, поэтому предпочтение отдаётся инфраструктуре на территории района.
Ольга Ульянова отмечает дороговизну обслуживания спортзалов с бассейнами. Часть жильцов может отказаться платить, помещения простаивают или передаются сторонним операторам.
Тамара Попова считает, что востребованность зависит от концепции и целевой аудитории. Детский клуб будет полезен в доме для семей, но не для молодых людей. Кинотеатры и лапомойки редко оправдывают себя.
Евгений Колесников добавляет, что каждая новая опция увеличивает расходы на обслуживание. В комфорт-классе жители экономят, поэтому невостребованными могут быть помещения консьерж-службы или лапомойки.
Максим Жабин полагает, что проблема не в формате, а в реализации и обслуживании. Если лапомойка — просто раковина без нормальной вентиляции и уборки, она не будет использоваться. То же со спортзалами: без системного ухода они деградируют.
— Помещение «не оправдывает себя» в трёх случаях, — подытожил Максим Жабин. — Первый — оно сделано ради маркетинга, а не ради реального использования. Второй — нет экономической модели содержания. Третий — формат не соответствует аудитории.
Затраты на создание и обслуживание
Тамара Попова объясняет, что создание общественных функций — это потери непроданной площади плюс себестоимость отделки. Самые дорогие — спортивно-оздоровительные функции: тренажёры могут стоить около 15 млн рублей, сауны — 7-8 млн рублей. Коворкинги относительно недороги.
— Девелопер должен отдавать себе отчет, что шаг по проектированию подобного объекта — это небольшая часть работы, самое главное начинается на этапе эксплуатации, — продолжила она.
Ольга Ульянова говорит, что в квартирах стоимость варьируется: комната под сауну — простое решение, а место под дровяной камин требует инженерной проработки. МОПы снижают продаваемую площадь, и затраты ложатся на покупателей.
Максим Жабин делит помещения по затратности:
- низкие — колясочные, кладовые, велосипедные;
- средние — коворкинги, детские комнаты, лаунж-зоны;
- высокие — сауны, бассейны, кинотеатры, полноценные фитнес-залы.
— Для застройщика ключевой вопрос — не сколько стоит построить, а какова экономическая модель помещения в жизненном цикле дома, — добавил эксперт. — Кладовая, которую можно продать, — понятная история. А кинотеатр или сауна, которые через два года станут обузой для управляющей компании из-за отсутствия бюджета на содержание, — это риск.
Зависимость от класса жилья
Дмитрий Ефремов подчёркивает, что состав объектов связан с классом. В массовом сегменте — колясочные, кладовые, благоустроенные дворы, спортивные и игровые площадки. В бизнес- и премиум-классе добавляются коворкинги, ресепшн, фитнес-залы, мини-кинотеатры, библиотеки.
Евгений Колесников приводит пример ЖК «Дефанс» с просторным лобби, фитнес-центром с 25-метровым бассейном, театральным залом и теннисным кортом.
Ольга Ульянова подтверждает: в массовом сегменте больше хозяйственных зон, в премиальном — представительских: лаунж-зоны, ресепшен, СПА, винные комнаты.
Екатерина Немченко отмечает, что неизменными атрибутами стали колясочные, зоны для почтовых ящиков, хозяйственные помещения. В элитных проектах добавляются спортивные залы, детские комнаты, бильярдные, сигарные, оранжереи, бассейны, кинотеатры.
Ольга Кобякова рассказывает о клубах резидентов в бизнес- и премиум-классах. В ЖК «Аристократ» будет фитнес-зал с сауной, гостиная с роялем, коворкинг, детский центр, кинотеатр площадью 700 кв. м. В «Кристалл Холл» — камерный кинотеатр, бильярдная, фитнес-зал, переговорная, детский центр.
Максим Жабин напоминает, что потребности покупателей разных классов различаются. Решения, ранее бывшие премиальными, становятся стандартом. Например, колясочные и кладовые теперь норма в комфорт-классе, коворкинги проникают в бизнес и комфорт.
