Как рынок новостроек адаптируется к дорогим деньгам и осторожному спросу
20 марта Центральный банк снизил ключевую ставку до 15% годовых, но девелоперы Санкт-Петербурга и Ленинградской области констатируют, что это не оживило рынок новостроек. Ипотека остаётся дорогой, спрос сдержанным, а запуск новых проектов требует повышенной осторожности.
«Ключевая ставка снижена до 15% — на нашу работу это пока почти не повлияло — ни в плюс, ни в минус», — говорит Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС». По её словам, люди не стали переводить средства с депозитов в жильё.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, считает, что коррекция слишком незначительна. «В моменте снижение на половину процентного пункта не способно ни радикально повысить доступность ипотеки для покупателей, ни снизить стоимость проектного финансирования для девелопера», — отметила она.
Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», указывает, что текущий уровень ставки серьёзно ограничивает рынок. Высокая стоимость проектного финансирования напрямую влияет на себестоимость строительства, заставляя застройщиков тщательнее оценивать новые проекты.
Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест», подтвердил, что стоимость проектного финансирования выросла с 5–6 тысяч рублей за квадратный метр после реформы 214-ФЗ до примерно 30 тысяч сегодня. Это самая динамично растущая статья затрат.
Строка в бюджете
От ключевой ставки зависят условия проектного финансирования. «Разумеется, проектное финансирование подорожало — оно напрямую зависит от ключевой ставки», — пояснила Анжелика Альшаева.
Алексей Бушуев отметил, что за последние годы стоимость проектного финансирования увеличилась в 2–3 раза. Итоговая ставка для застройщика зависит от темпов продаж и наполнения счетов эскроу. При замедлении реализации стоимость заёмных средств может достигать 20%.
Денис Заседателев добавил, что в 2024 году заметно выросла строительная себестоимость, особенно за счёт труда. Однако компания научилась управлять затратами через проектные решения.
Состояние рынка
В Санкт-Петербурге значительного роста нераспроданного жилья не наблюдается. «Во многом это обусловлено сокращением предложения в массовом сегменте в границах города», — рассказал Алексей Бушуев. В Ленинградской области, где предложение остаётся высоким, есть риски затоваривания.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ», отметил, что рынок находится в равновесии, но ситуация varies по районам.
Анжелика Альшаева заявила, что ГК «КВС» не накапливает товарные остатки, которые к моменту сдачи домов не превышают 2%.
Поддержка спроса
Девелоперы активно используют инструменты для повышения доступности жилья. «Для «КВС» такая работа является системной: мы предлагаем клиентам комплекс решений, которые позволяют сохранить доступность покупки», — сказала Анжелика Альшаева. Речь идёт о рассрочках, субсидировании ставок и программах зачёта жилья.
Денис Заседателев указал, что рассрочка занимает второе место по значимости после семейной ипотеки. Также компания развила направление trade-in, сократив цикл сделки до 1,5–2,5 месяцев.
Денис Бабаков сообщил, что наибольшим спросом пользуются рассрочки на 1,5–2 года, а общий срок может достигать почти 3,5 лет. Важным параметром для покупателей является величина первого взноса, который можно разделить на две части.
Алексей Бушуев согласился, что такие механизмы позволяют адаптировать финансовую нагрузку под возможности семей и поддерживать стабильные темпы реализации.
Ожидания девелоперов
Несмотря на снижение ставки на 6 процентных пунктов за год, застройщики ждут дальнейшего уменьшения. «По нашей оценке, ориентиром для оживления рынка можно считать уровень ключевой ставки около 12%», — уточнил Алексей Бушуев. При таком уровне рыночная ипотека может подешеветь до 14–15% годовых.
Денис Заседателев ожидает, что при снижении до 12% придут инвестиционные покупатели. «Недвижимость на длинной перспективе стабильно показывает доходность порядка 12% — за счет операционного дохода от аренды и прироста стоимости», — сказал он.
Анжелика Альшаева считает, что рынок начнёт оживать, когда ставка снизится до 10%, что сделает ипотеку доступнее.
Алексей Бушуев подчеркнул, что в основе рынка лежит спрос. Как только рыночная ипотека станет доступной, это приведёт к росту продаж и снизит давление на застройщиков.
