Коммерческие помещения в Ленобласти дорожают на 42%

Инвесторы в коммерческую недвижимость переориентировались на компактный ритейл и технологичные средние помещения — это связано с развитием доставки и e-commerce. Согласно данным ГК «А101», доходность коммерческих помещений на первых этажах жилых районов складывается в совокупную прибыль 18–20% годовых. В проектах компании в Ленобласти квадратный метр дорожает на 42% за два года — от этапа котлована до ввода домов в эксплуатацию, что объясняется ростом готовности объекта.

Первый вариант для инвесторов — лоты площадью 20–30 кв. м с порогом входа около 8,5 млн рублей. Такие помещения занимают кофейни, студии красоты, пекарни у дома и пункты выдачи заказов, а также мастерские по ремонту техники и обуви, салоны груминга, студии экспресс-массажа, магазины развесных продуктов и специй, пункты приема экспресс-химчистки и узкоспециализированные цветочные лавки — то есть функции, которые нельзя перенести в онлайн. Прогнозируемый годовой доход от аренды начинается от 835 тысяч рублей, окупаемость составляет 9–10 лет.

Во втором варианте площадь востребованных объектов — от 80 до 160 кв. м, стоимость начинается от 16,7 млн рублей. Их занимают мини-маркеты, аптеки и семейные рестораны, детские развивающие центры, стоматологические клиники, магазины фермерских продуктов с дегустационной зоной, студии групповых тренировок, кулинарные цехи с зоной приема пищи и демонстрационные залы товаров для дома. Годовой арендный поток достигает 2 млн рублей, а окупаемость не превышает 8,5 лет.

Вложения в коммерческую инфраструктуру на стадии строительства приносят доход за счет капитализации квадратного метра в процессе стройки и последующего арендного потока.

Арендная доходность коммерческих форматов составляет 10–12% годовых с окупаемостью 8,5–10 лет. Капитал защищает ежегодная индексация договоров аренды на уровень инфляции. За три года, включая этап строительства и выход объекта на стабильную аренду, совокупная отдача с учетом капитализации квадратного метра достигает 18–20% годовых.

Для сравнения: сдача жилья приносит в среднем 4–6% годовых с окупаемостью до 18–20 лет. Офисы требуют высокого порога входа — от 20–25 млн рублей, обеспечивают арендную доходность 8–10% годовых со сроком окупаемости до 12 лет и прирост цены в стройке на 25–35%.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, отметила: привлекательность банковских вкладов для долгосрочного капитала снижается вслед за уменьшением ставок банками. Сейчас доход по ним варьируется от 11 до 14%. По ее словам, встроенная коммерция фиксирует физический актив, который дорожает вместе с развитием района и дает доход от аренды.

При качественном планировании городской среды и концепции 15-минутного города можно предсказать клиентский поток и равномерно распределить точки притяжения так, что они связываются с жилыми домами через торговые галереи. В результате ежедневные маршруты жителей проходят мимо магазинов у дома, формируя постоянный мотив для покупок.