Конституционный суд разрешил регистрацию в апартаментах

Конституционный суд России 3 февраля принял решение, которое позволяет собственникам апартаментов оформлять регистрацию по месту пребывания для себя, близких родственников и членов семьи. Такая временная прописка стала возможной благодаря указанию суда законодателям исправить нормы, регулирующие статус этих помещений.

Апартаменты, несмотря на внешнее сходство с квартирами, юридически считаются нежилыми помещениями. Ранее это полностью исключало возможность регистрации, хотя фактическое проживание в них не запрещалось.

Поводом для рассмотрения дела стал отказ миграционного отдела УМВД по Приморскому району Петербурга зарегистрировать Викторию Пиунову в апартаментах её супруга Андрея Чернышова в жилом комплексе «ArtLine в Приморском». Чиновники сослались на нежилой статус помещения.

В обращении в Конституционный суд заявители указали, что запрет нарушает их права. «Данный вид недвижимого имущества можно отнести только к нежилым помещениям, которые не предназначены для постоянного проживания граждан. Запрет на регистрацию в пригодных для проживания строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту пребывания», — отмечалось в документе.

Ранее некоторые суды обязывали миграционные органы рассматривать заявления о регистрации в апартаментах, но, как пояснила юрист Светлана Рожавская, «это совершенно бессмысленное решение. Оно не восстанавливает нарушенное право, а дает возможность УМВД выдать еще один отказ».

Технически собственники могли оформлять регистрацию для проживающих, если признавали свои помещения средствами размещения, то есть по сути гостиницами. Для этого требовалось пройти сертификацию и включиться в Единый реестр объектов классификации в сфере туризма. В настоящее время в нём зарегистрировано почти 500 апарт-отелей по России, из них 83 в Петербурге.

Генеральный директор компании «RBI PM» Евгения Мироненко пояснила: «На сегодняшний день собственник апартаментов не может зарегистрироваться ни сам, ни оформить регистрацию для своих родственников или иных лиц. Мы, как отельный оператор, выступаем принимающей стороной. И в этом статусе имеем право и обязаны оформлять регистрацию гостей (не собственников) — как при краткосрочном проживании, так и при долгосрочном».

Исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт-отелей Александр Ружинский отметил, что регистрировать людей в отелях не очень логично: «А вот, например, в доходных домах, наоборот — логично. Но в нормативном поле их сейчас нет — это лакуна. Отсюда в целом и явление „квазижилья“ на месте апартов».

В пресс-службе застройщика SeltGroup прокомментировали, что для апартаментов, продающихся как жильё, решение суда повышает привлекательность объектов. Однако для сервисных апартаментов, где регистрацией занимается оператор, может возникнуть путаница в ответственности.

Конституционный суд признал, что апартаменты объективно могут использоваться для личных, семейных и бытовых нужд, включая проживание. Запрет на регистрацию ограничивает право на свободный выбор места пребывания и права собственности. Суд постановил, что до внесения изменений в законодательство временная регистрация должна быть доступна. Постоянная прописка исключается, так как это стёрло бы юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями.

Юрист Сергей Сергеев из группы «Яковлев и партнеры» поддержал решение: «Конституционный суд отменил одну из самых странных диспропорций. До сих пор за отсутствие регистрации штрафовали и собственников, и арендаторов. Тогда как в самой регистрации отказывали по причине статуса помещения».

Суд также подчеркнул, что временная регистрация не возлагает на органы власти обязанности по созданию дополнительной социальной, транспортной или иной инфраструктуры. Однако дети, зарегистрированные по месту пребывания, имеют право на посещение местных школ и детских садов наравне с постоянно проживающими. Взрослые не получают социальных льгот, а для прикрепления к поликлинике по программе ОМС регистрация не требуется.

Владельцы апартаментов сталкиваются с повышенными финансовыми нагрузками. Например, в Петербурге ставка налога на имущество для апартаментов составляет 0,5%, в то время как для квартир кадастровой стоимостью до 7 млн рублей — 0,1%. Льготы по коммунальным платежам для них также не предусмотрены.

Председатель комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский заявил, что жилые кварталы сегодня строятся с обязательной социальной и дорожной инфраструктурой, затраты на которую оцениваются в 22 тысячи рублей за квадратный метр. Застройщики, возводя апартаменты, избегают этих расходов, что позволяет снизить цены.

По данным на конец 2025 года, в России на разных стадиях реализации находится строительство примерно 47 тысяч номеров апарт-отелей. Лидером рынка остаётся Петербург, где работает 62 комплекса суммарно на 9,1 тысячи номеров. Краснодарский край занимает второе место с долей около 27% и номерным фондом порядка 5,4 тысячи. В Москве доля апарт-отелей составляет 16% общероссийского рынка, но с октября 2024 года запуск новых проектов приостановлен из-за дефицита инфраструктуры.

Ранее, в 2011 году, Конституционный суд разрешил регистрацию по месту жительства в постройках на садовых участках при условии их пригодности для проживания. В 2021 году в Госдуму вносился законопроект, призванный урегулировать статус апартаментов, но он был отклонён.