Ленобласть обгоняет Петербург по продажам новостроек

Рынок новостроек в Петербурге и Ленобласти продолжает расти, но динамика между городом и областью все больше расходится. Если в Петербурге число проданных лотов практически не изменилось за год, то в области количество сделок выросло сразу на 68%, а выручка — на 73%.

По данным DataFlat, в целом по агломерации в июле зарегистрировано на 11% больше сделок по ДДУ и уступкам, чем в июне, а оценочная выручка застройщиков увеличилась на 9%. Доля ипотечных сделок достигла 61%.

В Петербурге за месяц число регистраций выросло лишь на 4%, при этом средняя стоимость проданного лота и доля ипотеки остались почти без изменений. Ленобласть показала рост на 22% по числу сделок, при этом средний чек снизился на 2%, а доля ипотеки поднялась до 68%.

Сравнение с прошлым годом выглядит еще более показательным. Весь рынок агломерации прибавил 23% по количеству лотов и 34% по выручке. Однако в Петербурге число сделок осталось на уровне июля 2025 года, тогда как средняя цена проданного объекта выросла на 20%. Это означает, что городской рынок растет в деньгах за счет подорожания, а не за счет числа покупателей.

В Ленинградской области картина противоположная: количество сделок увеличилось на 68%, а средний чек — лишь на 3%. Основной вклад в рост продаж здесь дает физический объем, а не цена.

Июль не стал случайным всплеском. Такой разрыв наметился уже в первом полугодии. За январь—июнь в Петербурге число зарегистрированных сделок практически не изменилось, тогда как средний чек вырос на 21%. В Ленобласти продажи прибавили 41%, а средний чек — 14%. В целом по агломерации рост числа сделок составил 14%.

К середине года область росла примерно на 40% год к году, а в июле приблизилась к 70%. Петербург при этом остается около нулевой отметки по количеству проданных лотов.

Одна из возможных причин — цена входа. При высокой стоимости кредита покупатели чувствительны не столько к цене квадратного метра, сколько к полной стоимости квартиры и размеру ежемесячного платежа. В Петербурге реализованные лоты за год подорожали на пятую часть, в Ленобласти — лишь на несколько процентов.

Условия семейной ипотеки для города и области одинаковы: ставка до 6%, первоначальный взнос от 20%, максимальная сумма льготного кредита 12 млн рублей для обоих регионов. Более дешевый лот в области требует меньше собственных средств и реже заставляет добирать часть кредита по рыночной ставке.

Кроме того, предложение в Петербурге становится более ограниченным. В первом полугодии число выставленных на продажу квартир в городских новостройках сократилось на 8,9% год к году. По другим оценкам, объем непроданных квартир в Петербурге в июне был на 20,9% меньше, чем годом ранее. В Ленобласти непроданные остатки, наоборот, выросли на 8,6%. Это позволяет областным девелоперам активнее конкурировать ценой, тогда как сокращение предложения в городе работает на рост стоимости жилья.

Статистика Банка России за июнь показывает резкое ускорение ипотечного рынка. По всей стране банки выдали 101,3 тыс. ипотечных кредитов на 482,7 млрд рублей. За месяц количество выдач выросло почти на 35%, объем — на 47%. Это максимальный результат с декабря прошлого года.

Однако полноценного возвращения обычной ипотеки пока нет. Почти две трети июньского объема — 320,5 млрд рублей — пришлось на программы господдержки, выдачи которых почти удвоились. Рыночная ипотека выросла лишь на 9%, до 162,2 млрд рублей.

Средняя ставка по всем ипотечным кредитам снизилась с 10,2 до 9% годовых, но это скорее результат изменения структуры выдач: доля дорогой рыночной ипотеки сократилась с 45 до 34%. Сама ставка по рыночным кредитам почти не изменилась — 17,8% против 17,7% в мае.

Покупатель возвращается на рынок не потому, что обычная ипотека стала доступнее. Основной двигатель — субсидируемая ставка.

В новостройках это особенно заметно. Объем ипотечных кредитов под залог прав по ДДУ по России за июнь вырос почти на 70% — до 228,9 млрд рублей, а средняя ставка по таким займам снизилась до 6,9%.

В Петербурге июньский скачок оказался еще сильнее. По расчетам на основе региональных таблиц Банка России, объем всех выданных жилищных кредитов в городе вырос за месяц примерно на 64%, а количество — на 45%. В сегменте кредитов по ДДУ объем выдач практически удвоился: с 7,8 до 15,3 млрд рублей.

В Ленобласти ипотека также ускорилась, хотя и спокойнее: общий объем выдач вырос примерно на 39%, а по ДДУ — почти на 59%. Средняя ставка по ипотеке на строящееся жилье в июне составляла около 6,7% в Петербурге и 6,3% в Ленобласти.

Динамика 2026 года показывает, что покупательская активность сильно зависит от дат изменения льготных программ.

В январе спрос резко вырос перед изменением условий семейной ипотеки. DataFlat отмечал, что это был последний месяц действия программы в прежней конфигурации, и покупатели активно забирали недорогие и малогабаритные квартиры. С 1 февраля начало действовать правило «одна семья — один льготный кредит»: супруги теперь должны выступать созаемщиками.

После январского ажиотажа последовал откат. В феврале количество зарегистрированных сделок в Петербурге и Ленобласти упало на 29% к январю, в марте — еще на 17%. Доля ипотеки к марту сократилась до 52%. В апреле рынок начал восстанавливаться.

Следующий всплеск пришелся на июнь. Банк России связывает его с ожиданием возможного ужесточения семейной ипотеки. Решение об изменениях затем было перенесено, но покупатели успели ускорить сделки: выдачи ипотеки с господдержкой за месяц почти удвоились.

Поэтому июльские регистрации — плюс 11% к июню — можно рассматривать как продолжение этого импульса. При регистрации ДДУ есть временной лаг относительно момента, когда покупатель принял решение и оформил кредит.

Есть и эффект низкой базы. Июль 2025 года сам по себе был слабым месяцем: по сравнению с июлем 2024-го количество проданных лотов в Петербурге и Ленобласти тогда было ниже на 28%, а выручка — на 22%. Доля ипотечных сделок за год упала с 74 до 50%. Поэтому нынешние плюс 23% год к году — это одновременно и восстановление после слабого прошлого года.

Главная перемена на петербургском рынке сейчас происходит не столько между ипотекой и рассрочкой, сколько между городом и областью.

Петербург становится все более дорогим рынком: число покупателей не растет, зато стоимость реализованных квартир прибавляет двузначными темпами. Сокращающееся предложение дополнительно поддерживает цены.

Ленобласть, напротив, берет объемом. Цены растут значительно медленнее, предложение шире, а более низкий бюджет покупки особенно важен для семей, ориентированных на льготную ипотеку. В результате все большая часть прироста продаж агломерации приходится именно на область.

Считать нынешние показатели окончательным восстановлением рынка пока рано. Рыночная ипотека все еще стоит около 18% годовых, а значительная часть спроса держится на кредитах с господдержкой. Поэтому рынок остается очень чувствительным к любому изменению условий семейной ипотеки: первые семь месяцев 2026 года уже дважды показали, насколько быстро ожидание новых правил способно сначала разогнать продажи, а затем обрушить их.