Премиум спускается этажом ниже: границы классов жилья размываются

Законодательного закрепления классов жилья до сих пор нет. Застройщики и покупатели трактуют их по-своему, а границы между сегментами становятся всё более размытыми. Участники профессионального обсуждения рассказали, какой класс сегодня наиболее устойчив и как меняются параметры классификации.

По итогам первого квартала 2026 года в Петербурге около 90% покупок квартир в новостройках пришлось на масс-маркет. Ещё 8% занял бизнес-класс и 2% — элитная недвижимость. В пригороде структура спроса почти однородна: практически 100% сделок — масс-маркет. Об этом сообщила Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group).

Массовый рынок ориентирован на широкий круг покупателей. Бизнес- и премиальный сегменты сохраняют стабильный спрос со стороны инвесторов, которые приобретают квартиру для сохранения капитала, добавила Кобякова.

У компании «Главстрой Санкт-Петербург» в первом полугодии 2026 года в Петербурге на комфорт-класс пришлось 76% реализованной площади, на бизнес-класс — 19%, на элитный сегмент — 4%. В Ленобласти доля комфорт-класса достигла 92%, эконом занял около 8%, а бизнес — менее 1%.

По словам Алексея Бушуева, коммерческого директора «Главстрой Санкт-Петербург», различия отражаются и в стоимости. Средневзвешенная цена реализованного квадратного метра в Петербурге превысила 309 тыс. рублей, что на 23% ниже бизнес-класса и почти вдвое ниже премиума. В Ленобласти средневзвешенная цена составила около 178 тыс. рублей, что практически соответствует квадратному метру в комфорт-классе.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Петербурге, отметила, что на рынке доминируют комфорт и комфорт-плюс — 75–80% спроса. Тенденцией стало сокращение ввода панельных объектов, что привело к снижению доли эконом-класса до 10%.

В бизнесе и премиуме показатели ввода сохранились, хотя предложение превышает спрос: 20–25% против 15–20% в бизнесе и 5–10% против 3–5% в премиуме. Здесь прослеживаются свои тренды: интерес к камерным проектам с уникальными опциями. Для бизнес-класса это здания с числом квартир менее 300, для премиума — эксклюзивные пентхаусы.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», рассказала, что в первом квартале 2026 года в компании наблюдалось временное падение числа сделок в премиальном сегменте из-за масштабных продаж прошлого года, однако высок объём отложенного спроса. В бизнес-классе отмечено снижение спроса в связи с общим охлаждением рынка и сокращением новых проектов в классических деловых локациях.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК, оценил долю премиального сегмента не более 5–7% спроса, бизнес-класса — порядка 15%, остальное — «комфорт», который сильно разнится по ценам в зависимости от локации. «В периоды всплеска спроса, вызванного изменениями льготных ипотечных программ, структура в моменте меняется, и на долю недвижимости средней цены и ниже может приходиться до 90%», — добавил он.

Основной объём спроса формируют проекты комфорт-класса, но внутри сегментов происходят заметные изменения, считает Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. «Бизнес-класс и премиум демонстрируют относительно высокую стабильность благодаря аудитории, которая меньше зависит от ипотечного кредитования. Санкт-Петербург сегодня лидирует среди крупнейших городов по темпам роста цен на новостройки. Это связано с ограниченным предложением качественных проектов и спросом на ликвидные объекты», — отметила она.

В комфорт-классе покупатель максимально чувствителен к ежемесячному платежу. Высокая ставка заставляет откладывать решение, искать семейную ипотеку, рассрочку или более доступные районы, подчеркнул Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». В бизнес- и премиальном сегментах спрос устойчивее — там другая логика покупки: чаще сохранение капитала, улучшение качества жизни, приобретение редкого продукта в хорошем месте.

Покупатели массового сегмента сильнее зависят от финансовых условий, верхние — от качества продукта и уникальности предложения.

В первом полугодии 2026 года в проектах Группы Аквилон в Петербурге 67% проданных лотов пришлось на масс-маркет. Самыми популярными стали студии (31%) и однокомнатные квартиры стандартных планировок (22%). В структуре сделок компании 33% лотов приходится на бизнес-лайт (21%) и бизнес (12%), где клиент меньше зависит от ипотеки и чаще рассматривает недвижимость как инструмент сохранения капитала, сообщил Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон.

Высокая стоимость ипотеки в первую очередь затронула покупателей массового сегмента и повлияла на их поведение. После завершения льготной программы часть потенциальных покупателей оказалась отрезана от ипотеки. Важную роль стали играть программы рассрочки. На фоне ожиданий снижения ключевой ставки её доля сначала снизилась, а затем, после ввода ограничений по семейной ипотеке, рассрочки вместе с индивидуальными программами вновь стали ключевыми инструментами продаж, отметила Ольга Кобякова.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», рассказала, что в процессе снижения ключевой ставки сделки с рыночной ипотекой в мае составили порядка 23% в структуре ипотечных сделок. Обычно это небольшая сумма кредита или специальные банковские программы. Большинство потенциальных покупателей ждут глобальных изменений и не торопятся заключать договор.

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», добавила, что высокая стоимость рыночной ипотеки сделала покупателя значительно более рациональным. Цикл выбора заметно увеличился, одновременно выросли требования к самому продукту. Покупатели всё чаще выбирают не просто квартиру, а жилую среду.

Максим Жабин выделил главное изменение в массовом сегменте: покупатель стал считать не цену квартиры, а ежемесячный платёж. Если раньше ключевой вопрос был «Сколько стоит метр?», то сейчас — «Какой будет платёж, выдержу ли я его?» Часть аудитории ушла в ожидание.

Можно выделить три основные модели поведения: покупатель ждёт снижения ставки; ищет льготные программы и рассрочки; либо уходит в более доступные места или меньшую площадь.

Из-за дорогой ипотеки покупателям и застройщикам приходится искать новые возможности. Сейчас хорошим спросом пользуется рассрочка, в том числе на готовые квартиры, отметила Оксана Пономаренко. Сергей Софронов указал на статистику уменьшения числа покупок нового жилья в Петербурге. Снижающийся спрос тормозит предложение, сокращаются новые запуски.

Татьяна Халилова подчеркнула, что клиенты тщательно оценивают ликвидность объекта, перспективы развития локации, инфраструктуру и качество проекта. Покупатели дольше сравнивают предложения и более взвешенно подходят к покупке.

Комфорт-класс остаётся основным драйвером спроса, несмотря на высокие ставки, именно в нём сосредоточены крупнейшие проекты комплексного освоения территорий, формирующие основной объём предложения, сказал Алексей Бушуев.

В городе выше требования к расположению, архитектуре и транспортной доступности, в области ключевым фактором остаётся возможность приобрести квартиру большей площади за сопоставимый бюджет, считает Юдита Григайте. Потенциал комплексного освоения территорий в Ленинградской области остаётся высоким.

Максим Жабин подчеркнул, что запросы покупателей в двух регионах существенно различаются. В Петербурге покупатель платит за место, городскую среду, статус адреса и ликвидность. В Ленинградской области сильнее работает рациональный мотив: больше площадь, ниже бюджет входа, возможность получить семейный формат жилья. «Там выше чувствительность к цене, транспорту, парковкам, социальной инфраструктуре», — говорит эксперт.

Екатерина Немченко отметила, что жилые комплексы в Петербурге встраиваются в существующую инфраструктуру и дополняют её. Для покупателей в области, где строят большие проекты комплексного освоения, главное ожидание — стоимость жилья, так как областные проекты дешевле за счёт стоимости земли.

Оксана Пономаренко напомнила, что Ленобласть выделяется более умеренной динамикой цен: рост в эконом-классе составил 8% за год, в комфорте — около 13%. Покупательские запросы смещаются от индивидуальных участков к качественной инфраструктуре, эстетике и готовым сценариям жизни.

Ольга Кобякова отметила, что базовые требования к качеству жилья остаются высокими вне зависимости от локации. Покупатели в городе ориентируются на транспортную доступность, близость рабочих мест и развитую инфраструктуру. В пригороде большое значение имеют школы, детские сады, магазины и досуговые пространства в шаговой доступности.

Сергей Софронов считает, что в хороших локациях у покупателей нет иллюзий насчёт цен, но есть ожидание, что девелопер не будет экономить. «Добавление к цене 5–7–10%, которые дадут выигрыш в архитектуре, МОПах, высоте потолков, террасах, благоустройстве, будет оправдано, нежели попытка „высушить“ себестоимость. Проекты часто получают больше опций и начинают тяготеть к классу выше», — говорит он. В Ленобласти ожидания в первую очередь о стоимости: хороший продукт должен отвечать базовому запросу — обмен расположения на экономию.

Запрос на качество продукта растёт везде. Покупатели не готовы жертвовать комфортом даже ради более доступной цены.

Алексей Бушуев напомнил, что ожидания покупателей всё меньше зависят от административных границ и больше — от качества самого проекта. По мере развития агломерации различия между территориями становятся менее заметными.

Мария Мартемьянова отметила, что раньше покупателей эконом- и комфорт-классов волновали доступность и транспорт, а теперь на первый план вышли безопасность: закрытый двор, видеонаблюдение, благоустройство. Технологическое развитие стандартизировало системы «умного дома» для этих классов. Покупатели обращают внимание на экологичность: материалы с сертификацией FSC и LEED/BREEAM, системы рекуперации и фильтрации воздуха.

Классы жилья перестали быть только ценовыми категориями, считает Максим Жабин. Покупатель стал лучше разбираться и покупает не класс, а ценность. Комфорт-класс становится комфортнее: улучшились планировки, дворы, отделка, общественные пространства, коммерция на первых этажах. Бизнес-класс уходит в сторону среды и сервиса: архитектура, приватность, лобби, паркинг, качество материалов, управление домом. Премиум стал более требовательным к деталям: нужны редкость, тишина, приватность, виды, архитектурная идея.

Сергей Софронов добавил, что премиальная и делюкс-недвижимость — сегменты опережающего развития. Речь об инфраструктуре в техническом и сервисном направлениях: от качества входных дверей до разнообразия растений в ландшафтном дизайне, от ресепшен до оборудованных помещений для отдыха, спорта, занятий детей. «Опыт проживания в таком доме значительно отличается от опыта в домах массовой застройки. Классы уровнем ниже перенимают похожие решения, но с оптимизацией под стоимость квадратного метра».

Текущая ситуация определила для девелоперов не путь упрощения, а поиск дополнительных возможностей. По словам Екатерины Немченко, проекты становятся интереснее и продуманнее. Идеи из высокого сегмента теперь используются в проектах других классов.

Мария Мартемьянова выделила показатели, по которым определяют класс недвижимости: архитектура, отделка МОП, инфраструктура, технологии, планировка и управление. Самый широкий в плане соответствия этим критериям — комфорт-класс из-за запроса покупателей не просто на дешёвые метры, а на инфраструктуру района. Конкуренция внутри комфорт-класса идёт именно на поле инфраструктуры и среды.

Ольга Кобякова отметила, что растёт значение технологических решений и сервисов. Setl Group внедряет в комфорт и высокий комфорт решения, характерные для бизнес-класса: единые входные группы с лобби и зонами отдыха, квартиры с террасами, палисадниками и возможностью установки камина.

Михаил Рогатых добавил, что перетекание характеристик из более высоких сегментов продолжается. В комфорт-классе уже стали стандартом закрытые дворы и концептуальное благоустройство.

Алексей Бушуев считает, что различия между сегментами всё чаще определяются не базовым набором функций, а уровнем их реализации и качеством исполнения. Современные инженерные системы, цифровые сервисы, закрытые дворы, разнообразие планировок, развитое благоустройство — всё, что ещё несколько лет назад было преимуществом бизнес-класса, становится стандартом для качественных проектов в комфорте.

Доля новостроек бизнес-класса в структуре ипотечных сделок растёт быстрее, чем в других сегментах. Михаил Рогатых привёл данные Домклик: за три года в Петербурге эта доля увеличилась с 12% до почти 20%. Стоимость квадратного метра в границах КАД продолжает расти, количество новых площадок под застройку в центре сокращается. Пример: в проекте бизнес-класса «ОРО от Аквилон» цена квадратного метра составляет около 370 тыс. рублей, что на 21% ниже среднерыночного уровня.

Татьяна Халилова подчеркнула, что в условиях экономической неопределённости недвижимость высокого класса остаётся одним из наиболее понятных инструментов сохранения капитала, хотя конкуренция усиливается.

Оксана Понаморенко отметила, что себестоимость строительства растёт во всех классах, но в высоком сегменте это компенсируется стабильным спросом. Дефицит качественных участков в премиальных локациях Петербурга вынуждает девелоперов запускать новые проекты на периферии или через редевелопмент.

Максим Жабин согласился, что высокие сегменты устойчивее: там меньше паники и зависимости от массовой ипотеки. Покупатель чаще располагает капиталом и принимает решение исходя из качества объекта. «Если проект действительно редкий — по месту, архитектуре, видам, приватности, сервису, — он меньше конкурирует ценой. Но слабые проекты в дорогом сегменте тоже не защищены. Высокая цена сама по себе уже не становится признаком премиальности».

Сергей Софронов подчеркнул, что устойчивость этих сегментов сохранится. По его премиальным проектам «Акватория» и «Северная корона» фактические продажи опережают план почти на 20%. «Масс-маркет позволяет работать с плавающим широким спросом, дорогая недвижимость — с кратно меньшим объёмом рынка, но без больших колебаний. Маржинальность строительства сопоставима везде. Стоимость участка под премиальный дом в центре может равняться всему строительству нескольких домов в Ленобласти».

Алексей Бушуев добавил, что устойчивый интерес сохраняется к жилью в исторических районах: на Васильевском острове, Петроградской стороне и в Адмиралтейском районе, где важна не только недвижимость, но и сформировавшаяся городская среда.

Цена — важнейший фактор, но она решает всё только в совокупности с финансовыми программами, позволяющими купить новостройку, полагает Екатерина Немченко. К запуску новых проектов в 2026 году девелоперы относятся осторожно. В прошлом году они занимались формированием земельного банка, в городе почти не осталось свободных пятен. Текущее предложение вымывается, старты продаж редки. В городских проектах практически нет эконом-класса — строятся проекты от комфорта и выше.

Оксана Пономаренко считает, что рынок переходит к модели «рынка продавца». Объём доступных лотов на вторичном рынке города сократился на 15%, что привело к росту цен. Средняя цена «новой вторички» превысила стоимость квадратного метра в новостройках. В 2026 году девелоперы считают перспективными запуски комплексов премиум- и бизнес-класса в новых локациях, а также комфорт-класса в районах с инфраструктурой.

Михаил Рогатых уверен, что отложенный спрос на жильё существует всегда. На счетах граждан размещено более 60 трлн рублей. По мере снижения ключевой ставки часть этих средств может перетечь в экономику, усилив инфляцию. Недвижимость останется одним из наиболее надёжных инструментов сохранения капитала.

Сергей Софронов прогнозирует, что сегменты дорогого квадратного метра останутся стабильными, а спрос будет реагировать на изменения в предложении. Средняя ценовая категория (от 300 до примерно 450 тыс. руб. за «квадрат») будет зависеть от совокупности параметров дома и квартиры. Нижний ценовой сегмент (170-300 тыс. руб. за кв. м в границах Петербурга) будет максимально зависим от ипотеки. Здесь возможно приобрести больше площади по льготным программам, и любые спецпредложения получают отклик в виде растущего интереса.