Риски приобретения жилья у обманутых продавцов

Дело певицы Ларисы Долиной кардинально изменило подход судов к рассмотрению споров о продаже недвижимости под воздействием мошенников. Однако, как показывают последние решения, при некоторых условиях эти риски всё же перекладываются на приобретателей. Юристы оценивают сложившуюся ситуацию как неоднозначную.

По различным данным, в положении, аналогичном ситуации Полины Лурье (купившей квартиру у Долиной), оказались до нескольких тысяч граждан. Во всех подобных случаях собственники, добиваясь возврата жилья, заявляли о воздействии неизвестных, представлявшихся сотрудниками ФСБ. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка, совершённая под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной.

Случай пенсионерки Евсейчик

Осенью 2023 года пенсионерка Евсейчик воспользовалась услугой «срочный выкуп квартиры» на сайте агентства недвижимости «Эксперт», которым руководит Григорий Паршутин. Желая быстро продать 30-метровую однокомнатную квартиру перед отъездом к родственникам, она согласилась на цену в 1,9 млн рублей, которую риелтор объяснил отсутствием ремонта. Деньги были переведены на её счёт через «Сбербанк».

Спустя пять дней продавец обратилась в полицию, утверждая, что «сотрудники ФСБ» убедили её подписать фиктивный договор, и она не осознавала, что продаёт жильё. Полученную сумму она сняла со счёта и отдала курьеру. Риелтору также поступали звонки с угрозами ареста квартиры и обвинений в доведении пенсионерки до самоубийства.

Проведённая в рамках уголовного дела судебно-психиатрическая экспертиза не выявила у Евсейчик хронических психических расстройств. Суд первой инстанции установил, что заблуждение относительно мотивов сделки недостаточно существенно для её отмены, особенно если его не мог распознать человек, проявляющий обычную осмотрительность.

Повторная экспертиза и вердикт

Апелляция назначила новую экспертизу. Через полтора года комиссия того же психиатрического центра диагностировала у продавца органическое расстройство личности на момент совершения сделки. «Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали Евсейчик способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры», — заключили специалисты.

Областной суд, опираясь на это заключение, признал заблуждение существенным. В решении отмечалось, что Паршутин как профессиональный участник рынка недвижимости должен был осознавать, что квартира продаётся по явно заниженной цене. Сделка была аннулирована с применением двусторонней реституции: пенсионерка обязана вернуть 1,9 млн рублей, а покупатель — компенсировать судебные расходы, включая 44,9 тыс. рублей за экспертизу. Верховный суд поддержал это решение, указав, что при объективной оценке ситуации продавец не совершила бы сделку.

Сравнение с делом Долиной

Эксперты выделяют важные отличия в обстоятельствах дел Евсейчик и Долиной. К ним относятся существенно заниженная цена и выводы психиатрической экспертизы, проведённой в рамках гражданского процесса.

«Учитывая род деятельности Долиной, её известность и медийность, у Лурье не могло и не должно было возникнуть сомнений в заключаемой сделке. Ситуация с Евсейчик совсем иная: риелтор заведомо скупал квартиры, которые собственники хотели реализовать очень срочно и по заниженной цене», — убеждена советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова.

Управляющий партнёр юридической компании «Рябых и партнеры» Михаил Рябых подчеркнул значение оценки личностей участников: «Евсейчик — одинокая пожилая женщина, Григорий Паршутин — профессиональный риелтор, приобретавший квартиру по заниженной цене для перепродажи. Тогда как Полина Лурье — по реальной стоимости и для проживания».

В деле Долиной Верховный суд, хотя и учитывал профессиональный статус Лурье, больше внимания уделил опыту и известности певицы, заключив, что она объективно должна была осознавать правовые последствия своих действий.

Другие прецеденты

За последние три месяца суды пересмотрели несколько решений в пользу обманутых продавцов. Так, кассация отменила вердикты о недействительности сделки по квартире в Петродворце за 5 млн рублей, поскольку покупатель не знал и не должен был знать о заблуждении продавца.

Аналогичное решение было вынесено по спору о продаже 30-метровой квартиры за 2,1 млн рублей, где суд счёл действия собственницы осознанными и разумными. В большинстве подобных случаев суды применяли двустороннюю реституцию, тогда как в деле Долиной трём инстанциям предложили взыскивать убытки непосредственно с мошенников.

Как снизить риски

Ключевой вопрос о возможности возложения риска «заблуждения» на добросовестного приобретателя остаётся открытым. Верховный суд указал, что оспаривание сделки при безупречном поведении покупателя по общему правилу не допускается.

Ольга Власова отметила, что на практике для сделок с пожилыми продавцами иногда требуется освидетельствование у психиатра. Член правового комитета Российской гильдии риэлторов Николай Зырянов считает, что в отношении профессионалов рынка формируется повышенный стандарт доказывания их добросовестности.

Михаил Рябых напоминает, что покупателя должны насторожить:

• явно заниженная стоимость объекта;
• пожилой возраст продавца;
• отсутствие у него родственников или другого жилья.

Адвокат Федор Лемешев полагает, что защита от мошенничества — личная ответственность каждого, и возлагать риск распознать заблуждение на покупателя несправедливо, хотя учитывать психоэмоциональное состояние контрагента всё же стоит.