Семейная ипотека и рынок новостроек Петербурга: итоги полугодия

Первое полугодие 2026 года для рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области оказалось более успешным, чем прогнозировали участники. Продажи удалось удержать, а агломерация продемонстрировала рост в отличие от общероссийской динамики. Основной вклад внесли всплески спроса перед ожидаемыми изменениями семейной ипотеки.

Ключевыми вопросами на вторую половину года остаются судьба льготной программы и ключевая ставка. Рыночная ипотека по-прежнему недоступна большинству семей, поэтому застройщики комбинируют субсидированные кредиты, рассрочки и полную оплату, аккуратнее запускают новые проекты и ищут пути диверсификации. Эти темы обсуждались на круглом столе «Фонтанки».

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отметил, что по объему продаж полугодие было успешным. Рынок сохранил позиции прошлого года, хотя ввод жилья начал сокращаться. Он связал это с разрешениями прошлых лет и текущей политикой девелоперов. Главным разочарованием Белоусов назвал медленное снижение ключевой ставки.

Для Bau City Development решающим стал ажиотаж конца 2025-го и января 2026 года, рассказала исполнительный директор Дарья Сиволобова. Первая волна новостей об ужесточении семейной ипотеки оказалась сильнее июньской. По ее словам, первый квартал был значительно лучше второго, а за счет января компания выполнила план полугодия и наполнила эскроу-счета.

Сиволобова отметила, что в июне ажиотажа не было: покупатели стали спокойнее реагировать на новости, активность выросла незначительно. Итоги она охарактеризовала как «вау» в первом квартале и стабильные во втором. Коммерческий директор ГК «Алгоритм жизни» Виктория Шульгина также сравнивает результаты с аналогичным периодом 2025 года, который оказался успешнее.

Шульгина подчеркнула, что покупатели выбирают квартиры большей площади и комнатности, что учитывается в новых проектах. Компания заранее снижает зависимость от льготных программ: добавила субсидированные ставки по рыночной ипотеке, например, 7,9% на два года, а также программы со ставками 9% и 12% на весь срок.

ГК DOGMA вышла на петербургский рынок в апреле 2026 года с проектом «Догма Юкки». Руководитель отдела продаж Артем Дутиков отметил высокую зависимость от льготного кредитования: доля семейной ипотеки по группе составила 66%, по проекту — 60%. Он также зафиксировал аномальный спрос в конце прошлого года и январе, но перед июлем ажиотажа не было.

Дутиков наблюдает рост сделок по стандартной ипотеке, особенно субсидированным программам, а также увеличение доли полной оплаты и рассрочек. По данным бизнес-партнера TrendAgent Веры Голубевой, количество сделок в агломерации за полугодие выросло на 7% к прошлому году, но оказалось на 40% ниже аномально активной второй половины 2025-го.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова назвала рынок «любовным треугольником»: за покупателя конкурируют новостройки, вторичка и ИЖС. В агломерации продано чуть более миллиона квадратных метров, зарегистрировано около 26,4 тысячи ДДУ, что на 12% больше прошлого года. При этом в среднем по России рынок снизился на 13%.

Орлова уточнила, что в комфорт-классе основной результат обеспечили январь и июнь. Бизнес- и премиум-сегменты менее зависят от господдержки. На семейную ипотеку пришлось 90% сделок в проектах ГК «А101» при средней доле по Ленобласти около 60%. Более половины продаж компании — двухкомнатные квартиры, доля рассрочек — 17% против 32% по рынку.

Орлова также добавила, что средний доход покупателей ГК «А101» — около 180 тысяч рублей в месяц, у них нет крупных депозитов, а главные задачи — посильный платеж и первоначальный взнос. Возможное ограничение семейной ипотеки для семей с одним ребенком затрагивает более 60% аудитории программы, подчеркнула Дарья Сиволобова.

Сиволобова уверена, что ужесточение условий не стимулирует рождение детей: при рыночной ипотеке платеж за двухкомнатную квартиру достигнет 200 тысяч рублей в месяц, что недоступно молодым семьям. Алексей Белоусов добавил, что сохранение программы зависит от бюджета: если бы экономика была стабильнее, ограничений бы не было.

Мария Орлова напомнила, что государство субсидирует разницу между льготной и рыночной ставками с 2020 года, когда ключевая достигала 20%. По ее прогнозу, при введении ограничений продажи по семейной ипотеке могут сократиться на 45–50%. Также обсуждаются привязка к региону и ограничения по площади.

«Все застройщики говорят: „Нам нужно слезать с иглы семейной ипотеки“, — заметила Дарья Сиволобова. — Но осталось придумать, куда слезать, чтобы просто не перепрыгнуть на другую иглу». Мария Орлова считает, что государство будет сокращать долю программы, но для комфорт-класса резкий переход невозможен.

Одной из альтернатив остается субсидированная рыночная ипотека. В «Догме Юкки» предлагают ставку 12% на весь срок, рассрочку около 10%, доля траншевой ипотеки невелика. ГК «Алгоритм жизни» практически отказалась от массовых рассрочек после того, как часть клиентов не смогла перейти на ипотеку, рассказала Виктория Шульгина.

Шульгина пояснила, что компания теперь предлагает рассрочку только после анализа ситуации покупателя, спрашивая об источниках финансирования. Основной акцент — на совместных с банками программах субсидирования. Она отметила, что покупатели стали осторожнее и лучше разбираются в проектах, иногда больше менеджеров.

Алексей Белоусов добавил, что за последние пять-семь лет у покупателей появилась насмотренность, но средний клиент комфорт-класса приобретает за жизнь 1,3 квартиры. Мария Орлова предупредила о рисках траншевой ипотеки: эскроу не пополняется полностью, а стоимость проектного финансирования растет.

Дарья Сиволобова отметила, что рассрочка существует из-за рыночных правил, но компания старается ее минимизировать и не рекламирует. По данным Веры Голубевой, рассрочка перестает быть заменой ипотеки. Мария Орлова подчеркнула, что застройщик — не банк, и нельзя перекладывать на него все функции кредитования.

ГК «Алгоритм жизни» планирует запуск проекта «Градум» в Гатчинском районе в конце 2026-го или начале 2027 года. Это комплексное развитие территории с пятью очередями на десять лет. Также в разработке — курортные апартаменты в Солнечном и ЖК «Квинта» во Всеволожском районе, связанный с расселением аварийного жилья.

DOGMA реализует два этапа «Догмы Юкки» и готовит площадку на границе Ломоносовского и Пушкинского районов, выход в продажу — во втором квартале 2027 года. Bau City Development покупает землю только за собственные средства и диверсифицирует бизнес. Компания строит бизнес-центр класса B+ на 30 тысяч квадратных метров у метро «Лесная».

По словам Дарьи Сиволобовой, по «Нигилисту» компания выйдет к вводу с остатком, такого не было ни в одном проекте. Особенно тяжело продается блок апартаментов из-за перенасыщения сегмента, плечо реализации увеличилось вдвое. Вера Голубева подтвердила снижение числа новых стартов: вывод ЖК сократился примерно на 50%, корпусов — на 70%.

При этом на петербургский рынок выходят федеральные компании: DOGMA, ССК, «Брусника», Level. Мария Орлова подчеркнула, что девелопмент работает в длинных циклах, и решения должны быть финансово взвешенными. Осенью ГК «А101» планирует вывести около 30 тысяч квадратных метров в двух проектах КРТ.

Артем Дутиков считает ключевыми факторами второго полугодия ключевую ставку и решение по семейной ипотеке. Он отметил, что рынок живет в турбулентности, но без долгосрочного планирования нельзя. Предложение в Петербурге сокращается, цены растут, а основной рынок комфорт-класса перемещается в Ленобласть.

Вера Голубева также считает семейную ипотеку главным катализатором спроса. Второе полугодие, по ее прогнозу, будет активнее первого благодаря сезонности, но результат зависит от не принятых пока решений. Виктория Шульгина отметила, что главная задача — выполнение планов, застройщики всегда оптимисты.

Дарья Сиволобова ожидает хороший четвертый квартал, когда люди завершают крупные сделки, но повторения прошлого года не будет. Мария Орлова убеждена, что без снижения ключевой ставки до 10% рынок не станет здоровым. Она допустила умеренный всплеск спроса перед возможными изменениями с 1 октября.

Орлова также прогнозирует продолжение смещения рынка в Ленобласть: объем строительства там превысил 5 миллионов квадратных метров, на июнь пришлось 42% продаж. Средний чек в Петербурге — 13,3 миллиона рублей, в области — 7,6 миллиона. Качество областных проектов выросло, они становятся территориями массового проживания.

Алексей Белоусов выделил три тенденции: переход к осторожной политике, рост доли проектов с высокой маржинальностью и увеличение финансирования за счет собственных средств. Он отметил, что рынок способен адаптироваться, но нуждается в финансовой дисциплине и готовности быстро реагировать на изменения.