Высокие ставки и непроданные метры: о чем говорят девелоперы

Российский рынок недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последние годы. Высокие кредитные ставки, падение массового спроса и рост объема непроданного жилья заставляют девелоперов пересматривать привычные стратегии. Застройщики все активнее ищут новые каналы продаж, выходят в коммерческую и курортную недвижимость и начинают внимательнее присматриваться к опыту других отраслей.

Как ситуация на рынке изменила повестку форума недвижимости «Движение» (18+), который состоится в Сочи 16–19 июня, рассказала директор по развитию мероприятия Наталья Лукина.

По словам Лукиной, прошлый год стал для девелоперов настоящим стресс-тестом: одновременно совпали высокие ставки по кредитам, дороговизна проектного финансирования и сокращение массового спроса. Сейчас застройщики придерживаются двух основных стратегий. Первая — сокращение расходов: компании упрощают благоустройство и отделку, пересматривают проектные решения, откладывают запуск инфраструктуры и уменьшают маркетинговые бюджеты, в том числе отказываются от участия в форумах. Однако, как отметила Лукина, «бесконечно сокращать расходы невозможно». Вторая стратегия — увеличение доходов. Именно на таких девелоперов ориентирован форум «Движение». В этом году к мероприятию присоединилось много новых участников, в основном региональные игроки, которые ранее не участвовали в отраслевых форумах. «Нынешняя ситуация показывает: рынку необходим обмен опытом, в том числе межотраслевой», — подчеркнула она.

Если несколько лет назад девелоперы предпочитали общаться внутри закрытого профессионального сообщества, то сейчас они стремятся к взаимодействию с представителями других отраслей. Причина в том, что многие застройщики исчерпали привычные инструменты развития и ищут новые решения за пределами своей сферы. При этом и бизнес из других отраслей активно присматривается к жилой, коммерческой и курортной недвижимости. По словам Лукиной, в отрасль приходят новые игроки из смежных сфер.

Впервые на форуме появился отдельный риелторский кластер. У некоторых девелоперов агентский канал уже обеспечивает до 80% продаж. «Если во времена льготной ипотеки застройщики могли самостоятельно дотягиваться до клиента благодаря массовому спросу, то сейчас ситуация другая: каждый клиент буквально на вес золота», — отметила Лукина. На форум привезут полторы тысячи риелторов из регионов-доноров. Сейчас каждая третья сделка — межрегиональная, и даже сильный локальный застройщик часто не может напрямую выйти на покупателя в другом регионе. Для самих риелторов это возможность получить новые компетенции, так как методы работы трехлетней давности уже неэффективны.

Федеральные власти отмечают неравномерность строительного рынка: в одних регионах перепроизводство жилья, в других — дефицит. Во многих регионах наблюдается затоваривание. В 2023–2024 годах, когда рынок был активным, застройщики вывели много новых проектов, и сейчас накопились значительные объемы непроданных метров. По словам Лукиной, объекты со сроком сдачи в 2026 году распроданы в среднем лишь на 50%. Однако есть регионы с более высокой распроданностью: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области она достигает 62%, что говорит о сохранении платежеспособного спроса и умении застройщиков с ним работать.

В этом году на форуме впервые выделено отдельное направление, посвященное коммерческой недвижимости. Оно будет состоять из нескольких блоков, охватывающих тренды в офисах, складах, коммерческих объектах и формате light industrial, где в одном пространстве совмещаются производство, хранение и шоурумы. Раньше на фоне бурного роста жилой недвижимости этим сегментам уделяли меньше внимания, но сейчас ситуация изменилась: в ряде регионов предложение жилья высокое, а коммерческой недвижимости не хватает. Кроме того, застройщики, имеющие опыт только в жилье, могут узнать правила игры на рынке коммерции.

Второй важный тренд — курортная недвижимость, чему способствует рост внутреннего туризма. Стране не хватает гостиничной инфраструктуры: в некоторых регионах до половины размещений обеспечивается посуточной арендой квартир. Интерес девелоперов к курортным проектам сейчас очень высокий, даже со стороны компаний, которые раньше этим не занимались.

Девелопмент остается довольно закрытым бизнесом. Публично говорить о проблемах сложно, так как это может повлиять на строительство, продажи и перспективы развития. Многие крупные компании являются публичными, и негативная информационная повестка может отразиться на их положении на рынке и стоимости акций. Поэтому такие темы чаще обсуждаются кулуарно, в профессиональном кругу.

Главный вопрос, который стоит перед рынком недвижимости, Лукина сформулировала через слоган форума — «Здесь и сейчас». «Что делать здесь и сейчас», — основной запрос отрасли. В этом году формат выступлений изменен: это будут 30-минутные доклады, посвященные конкретным проблемам и вариантам их решения. На форум приедут политологи, экономисты, социологи, футурологи. Вместе с ними будут обсуждать, что будет с экономикой, рождаемостью, миграцией, какие проекты нужно создавать сегодня, чтобы они были востребованы через пять лет.