Минстрой предлагает доплату при расселении аварийного жилья

Почти 1,28 миллиона россиян проживают в домах, признанных аварийными. Министерство строительства планирует внедрить правило доплаты для переселенцев, если стоимость нового жилья превысит цену старого. При этом оценка ветхого жилища будет производиться с учётом его состояния.

В декабре ведомство обнародовало проект закона, корректирующий механизмы предоставления альтернативного жилья и выплат компенсаций при расселении ветхих многоквартирных зданий. Документ ещё не направлен в Госдуму, поскольку находится на стадии оценки регулирующего воздействия.

На начало 2024 года общая площадь аварийного жилого фонда в стране достигала 23,1 миллиона квадратных метров, где проживали 1,28 миллиона человек. Ежегодно в среднем около 2,7 миллиона квадратных метров жилья признаются непригодными для проживания. Актуальные данные на 1 января 2025 года пока не обнародованы, поскольку статистика публикуется с задержкой.

Основные положения законопроекта

Инициатива предполагает внесение изменений в несколько федеральных законов:

• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании „Фонд развития территорий“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Согласно инициативе, в компенсационную сумму будет включаться рыночная стоимость жилого помещения, рассчитанная с учётом его непригодности для проживания. Также в расчёт примут стоимость общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, а также расходы на переезд и аренду временного жилья.

Проект устанавливает, что компенсация не может быть ниже 50% от стоимости квадратного метра, определённой Минстроем для каждого региона.

Например, в Санкт-Петербурге на I квартал 2026 года ведомство установило среднюю рыночную стоимость в 165,3 тысячи рублей за квадратный метр. В то же время фактическая средняя цена жилья эконом-класса в городе в начале года достигала 285 тысяч рублей за квадратный метр.

Владельцам квартир в ветхих домах будет начислена компенсация. В случае выбора жилья, цена которого выше этой суммы, разницу необходимо будет доплатить. Таким образом, доплата представляет собой разницу между стоимостью новой квартиры и компенсацией. При этом методика определения рыночной стоимости нового жилья для расчёта не детализирована.

Если собственник владеет несколькими жилыми помещениями в домах, признанных аварийными, власти предоставят альтернативное жильё только за одно из них — по выбору владельца.

Наниматели жилья могут получить денежную выплату вместо предоставления новой квартиры, но только если региональное законодательство предусматривает такую возможность. Выплаты будет производить публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Согласно прогнозам, в рамках действующего законодательства и бюджета в 309 миллиардов рублей к 2030 году планируется переселить примерно 270 тысяч человек (4,86 миллиона квадратных метров). Принятие законопроекта, по оценкам Минстроя, позволит за те же средства расселить около 289 тысяч человек (5,19 миллиона квадратных метров).

В ходе общественного обсуждения поступили десятки критических отзывов, однако, судя по документации, ни одно из этих замечаний учтено не было.

Существующий порядок расселения

В нынешнем федеральном законодательстве отсутствует положение об обязательной доплате за новое жильё при расселении аварийных домов. На это ранее указывал Верховный суд РФ при рассмотрении дела семьи из Архангельска против местных властей.

В декабре депутат Госдумы Яна Латракова, возглавляющая комитет по развитию гражданского общества, предложила Минстрою запретить взимать доплату, если площадь нового жилья превышает старую не более чем на 7 квадратных метров. По её словам, условия предоставления заменяющего жилья для собственников различаются в зависимости от региона.

Практика расселения в Санкт-Петербурге

Согласно информации жилищного комитета, на начало 2023 года в Санкт-Петербурге в перечне аварийных и подлежащих расселению находился 21 многоквартирный дом. За период с 2023 по 2025 годы аварийными признали ещё 8 домов, а 15 были расселены. В итоге на текущий момент осталось расселить 6 домов, где проживают 92 семьи.

При расселении ветхих домов в Петербурге нанимателям предоставляют жильё в пределах города. Площадь новой квартиры не может быть меньше предыдущей. Собственники могут выбрать обмен на квартиру равной площади либо получить денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение.

Если при обмене новая квартира оказывается больше старой, собственник обязан доплатить за дополнительные квадратные метры. В отличие от предлагаемого Минстроем подхода, в Петербурге плата взимается только за излишек площади. Стоимость «лишних» метров рассчитывается исходя из рыночной цены квартир, участвующих в обмене.

Некоторые категории переселенцев освобождаются от оплаты разницы в площади. Льготы предусмотрены статьёй 23 регионального закона № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга». Например, от доплаты освобождаются граждане, состоящие на учёте для улучшения жилищных условий, если площадь новой квартиры не превышает установленную для них норму. Норма зависит от состава семьи и количества собственников в расселяемом жилье.

В чём заключается разница

В чём же отличие новых правил от действующих? Ключевая разница лежит в принципе расчёта. В настоящее время собственник оплачивает лишь улучшение жилищных условий, тогда как по предлагаемому закону ему придётся доплачивать за получение квартиры равной площади, но более высокой стоимости. Минстрой намерен перейти от модели «адресного обмена с достройкой» к модели «финансового выкупа ветхого актива». Таким образом, бремя уценки аварийного жилья полностью ляжет на собственника. Ему предстоит компенсировать государству разницу между стоимостью старого, непригодного жилья и нового, полноценного.