Льгота по налогу на имущество для арендодателей: ловушка?
Федеральная налоговая служба опубликовала разъяснение, позволяющее индивидуальным предпринимателям не платить налог на имущество, если оно задействовано в коммерческой деятельности. Несмотря на кажущуюся выгоду, эксперты предупреждают, что такая льгота способна привести к существенным финансовым рискам и спорам с фискальными органами.
Право на освобождение от налога имеют предприниматели, работающие на упрощенной (УСН) или патентной системе налогообложения, при условии использования недвижимости для бизнеса. В первую очередь это касается сдачи в аренду квартир и апартаментов. Однако, как показывают расчеты, в долгосрочной перспективе выгоднее может оказаться платить стандартный НДФЛ в 13% как физическое лицо.
Как получить льготу
Согласно разъяснению ФНС, льгота предоставляется автоматически, если у инспекции уже есть данные о коммерческом использовании объекта — например, действующий договор аренды или патент с указанием адреса. Если таких сведений нет, предпринимателю необходимо до конца марта подать заявление с подтверждающими документами.
«Например, действующий договор аренды помещения, патент с указанием адреса здания в качестве места осуществления предпринимательской деятельности и т. п.», — отмечается в сообщении ведомства.
Льгота не распространяется на владельцев административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, включенных в специальные региональные перечни. Например, в Санкт-Петербурге 26 декабря был утвержден такой список, включающий 9167 объектов.
Размер налога и дополнительные вычеты
Базовая ставка налога на имущество составляет 0,1% кадастровой стоимости для жилых помещений и 0,5% — для прочей недвижимости, включая апартаменты. Регионы могут изменять эти ставки в пределах трехкратного размера. Так, владелец квартиры в Петербурге с кадастровой стоимостью 10 млн рублей платит ежегодно 15 тысяч рублей, а за аналогичные апартаменты — 30 тысяч рублей.
Кроме того, физические лица, сдающие жилье, уже два года могут применять профессиональный налоговый вычет, уменьшая доход на документально подтвержденные расходы (ремонт, коммунальные услуги, проценты по ипотеке). При отсутствии документов разрешен вычет в размере 20% от доходов. Однако и эти суммы невелики: например, при сдаче квартиры за 70 тысяч рублей в месяц годовая экономия не превысит 22 тысяч рублей.
Ключевые риски при продаже
Основная опасность использования льготы заключается в потере права на налоговый вычет при продаже недвижимости. Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его реализации облагается НДФЛ в полном объеме, без учета льготных периодов владения.
Рассмотрим пример: квартира куплена за 20 млн рублей и через три года продана за 24 млн. При использовании ее как единственного жилья НДФЛ составит 390 тысяч рублей, а налог на имущество за три года — около 90 тысяч. Если же собственник заявил льготу как ИП, налог с продажи достигнет минимум 3,5 млн рублей.
При продаже через восемь лет за 35 млн рублей частное лицо, владевшее жильем более пяти лет, вообще не платит НДФЛ, а общая сумма налога на имущество и НДФЛ за аренду составит около 1,18 млн рублей. Предприниматель, сэкономивший 300 тысяч на налоге на имущество и плативший 6% как самозанятый, при продаже должен будет заплатить НДФЛ почти 5,2 млн рублей.
Альтернативные варианты налогообложения
Один из вариантов — рассматривать недвижимость как бизнес-актив и применять УСН. В этом случае налог составит 6% с дохода или 15% с прибыли, а налог на имущество не взимается. При продаже объекта на УСН с дохода 24 млн рублей единый налог будет 1,44 млн, а с 35 млн — 2,1 млн рублей. Учет расходов на приобретение и пониженная региональная ставка (например, 7% в Петербурге) могут снизить платеж до 280 тысяч и 1 млн рублей соответственно.
Однако с 2024 года предприниматели с выручкой свыше 20 млн рублей обязаны платить НДС. При продаже недвижимости это добавит к сумме налога 1,2 млн с 24 млн рублей и 1,75 млн с 35 млн рублей, что существенно снижает преимущества УСН.
«Если на момент продажи гражданин прекратил предпринимательскую деятельность, НДФЛ исчисляется по общим правилам вне зависимости от обстоятельств сдачи той же квартиры в аренду или иного её коммерческого использования. Кроме того, с этого года такие граждане вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере стоимости приобретенного жилья и иных расходов, даже если они уже были учтены в декларации по УСН», — отмечает партнер юридической компании «Правый берег» Антон Никулин.
Неопределенность в законодательстве
Эксперты указывают на отсутствие четкого определения имущества, используемого в предпринимательской деятельности. «На практике ключевыми критериями являются систематическое получение прибыли от его эксплуатации, наличие договоров аренды, лицензий, трудовых договоров с указанием адреса рабочего места и других документов», — поясняет Марьяна Колесникова из Maxima Legal.
Юлиана Бычкова, частнопрактикующий юрист, добавляет: «Или же бизнесмен сам указывает объект в заявлении на получение патента. В этом случае владелец освобождается от налога на имущество. Но в случае продажи жилья теряет право на освобождение от НДФЛ. Поэтому, полагаю, чаще всего собственнику выгоднее сдавать жилую недвижимость как физическому лицу и платить 13-процентный налог».
Налоговый консультант Татьяна Макурова предупреждает, что налоговые органы могут интерпретировать правила по-разному: «В отсутствие единого подхода налоговые органы на местах нередко „играют“ правилами под свои задачи повышения наполняемости казны».
По данным ФНС, льготой по налогу на имущество уже воспользовались 115,9 тысячи индивидуальных предпринимателей, в том числе 70,7 тысячи на УСН и 37,6 тысячи на патенте. В Санкт-Петербурге заявление подали 6,4 тысячи ИП.
