Новые правила ВС для сделок с жильем

После громкого дела Ларисы Долиной рынок вторичного жилья оказался в напряжении: покупатели опасались, что даже правильно оформленная сделка будет оспорена, а продавцы, ставшие жертвами телефонных мошенников, пытались вернуть квартиры. Верховный суд выпустил обзор судебной практики, который меняет подход к оспариванию таких сделок.

Согласно новому разъяснению, сам по себе факт обмана продавца не делает сделку недействительной. Если человек осознанно подписывал договор купли-продажи и понимал последствия, его внутренние мотивы не играют решающей роли, даже если впоследствии выяснится, что им манипулировали мошенники.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и относительно причин ее совершения. Если продавец знал, что продает квартиру, но считал, что это защита от мошенников, такое заблуждение уже не считается существенным для отмены договора. Таким образом, Верховный суд существенно ограничил применение статьи 178 Гражданского кодекса о существенном заблуждении.

Еще одно изменение касается состояния продавца. Если он утверждает, что в момент подписания договора не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, это необходимо доказать. Исследоваться должно именно состояние в момент сделки. Уклонение от судебной экспертизы может стать самостоятельным основанием для отказа в иске.

Теперь суды обязаны оценивать не только состояние продавца, но и поведение покупателя. Если покупатель знал или должен был знать о возможном обмане, сделку могут аннулировать. Но если он действовал добросовестно, проверил документы и оплату, его право собственности защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин отметил: «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности».

Верховный суд закрепил принцип двусторонней реституции: если договор признается недействительным, продавец возвращает квартиру, а покупатель — деньги. По мнению Тумина, это устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.

Однако адвокат Никита Виленский предупреждает, что «схема Долиной» полностью не исчезла. Остается статья 177 ГК, позволяющая оспорить сделку, если продавец в момент подписания не осознавал своих действий или не мог ими руководить. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат. Особенно это актуально для пожилых продавцов, у которых судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения.

Кроме того, реальное возвращение денег покупателю может быть проблематичным, если продавец уже перевел их мошенникам или потратил. Также остается неясным, распространяются ли повышенные требования осмотрительности на профессиональных участников рынка, таких как риелторы, и на покупателей, которые пользуются их услугами.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует тщательно проверять документы, историю объекта и использовать безопасные способы расчетов — аккредитивы или счета эскроу. Это не дает стопроцентной гарантии, но снижает вероятность обмана.