Загородный рынок теряет объемы, но нацелен на комфорт
Ажиотаж на рынке загородной недвижимости, вызванный пандемией, остался в прошлом. В 2025 году в агломерации Санкт-Петербурга и Ленинградской области реализовано лишь примерно 4,8 тысячи объектов, что на 37% ниже показателя прошлого года. Как отмечает Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость», это самый низкий уровень продаж за последние десять лет.
Несмотря на спад, рынок продолжает жить: люди приобретают участки и строят дома. Однако модель потребления кардинально изменилась. Формат сезонных дач практически ушел в прошлое, теперь за городом все чаще стремятся постоянно жить или отдыхать с высоким уровнем комфорта.
Участники круглого стола издания «Фонтанка» объяснили, почему покупатели выбирают все более отдаленные участки, строят меньше, к каким проблемам может привести самостоятельное строительство и почему простого «домика под сдачу» в живописном месте уже недостаточно.
Время экономии
Пандемия дала импульс загородному рынку, однако, по мнению Валентина Гостева, генерального директора ООО «Гильдия Хоум», основным драйвером роста стала ипотека. Льготные программы 2022 года принесли рынку до 30–40% дополнительных строений, что в абсолютных числах составляет около 200 тысяч зданий. В основном это были дома для постоянного проживания, а не дачи или инвестиционные объекты.
Смещение спроса от сезонного к постоянному проживанию повлекло за собой изменение конструктивов: от деревянных строений к более капитальным, а также сокращение площадей. Покупатели теперь выбирают практичные дома площадью около 100-150 кв. м, что сопоставимо с большой трехкомнатной квартирой за городом.
«Участки с подрядами не пользуются спросом, а вот готовые решения в хорошем месте, с инфраструктурой, газом, школой поблизости и ликвидным домом — каменным или деревянным с удачной планировкой — раскупают быстро. Но таких предложений мало», — продолжил он. — «Если в западных странах 90% покупок приходится на готовые дома, то у нас только около 10% — не потому, что нет спроса, а потому, что нет предложения. Чтобы оно было, нужны деньги для компаний, а они сейчас дорогие».
Антон Ершов, основатель и руководитель ГК «ЕАК», отметил заметную в последние годы тенденцию к одноэтажности с уменьшением площадей домов. «Условно говоря, процентов 80 домов, которые мы обследуем перед покупкой, — это одноэтажные дома площадью 120–150 кв. м с типовой конструкцией», — рассказал он. — «Тенденция к приобретению дач как-то спадает, но для обеспеченных клиентов достаточно дорогие объекты (по 30–50 млн рублей) как раз и становятся дачей».
«Основной наш клиент сегодня — ипотечный заемщик, чутко реагирующий на каждый скачок ценника», — рассказал Сергей Праслов, исполнительный директор ООО «МСМ ГРУПП». — «Мы видим, как мечта о большом доме ужимается под давлением обстоятельств. Если еще недавно разговор начинался от 120 квадратных метров, то теперь стандартный запрос — это уже порядка сотни: три спальни и общее пространство кухни-гостиной. Такая планировка не случайна: именно этот метраж вместе с участком и легкими сетями аккуратно «умещается» в рамки льготной ипотеки».
Еще одно фундаментальное изменение связано с целью строительства. Раньше модульный дом часто воспринимался как актив для сдачи в аренду. Сегодня, по наблюдениям Праслова, клиент строит исключительно для себя. Это переход от «бизнеса на аренде» к «дому на земле» для постоянной жизни.
Елена Гуцол, коммерческий директор ГК «Место», отметила заметный спрос на загородный отдых в формате отелей. «Наш первый проект «Место Смолячково» на 119 номеров под отдельным управлением — это полноценная гостиница с рестораном, с большим спа-ядром — стартовал только год назад», — говорит она. — «Портрет наших средних покупателей: семейные люди в возрасте 35-40 лет, которые хотят путешествовать. У многих уже был опыт владения собственным домом, и они «наелись» эксплуатацией и обслуживанием».
Если в пандемийный период люди часто покупали «на эмоциях», то сейчас покупатель тщательно считает экономику, транспортную доступность, стоимость владения и качество продукта, подчеркнул Виталий Голубев, коммерческий директор компании «Новое измерение». По итогам 2025 года ажиотаж ушел, а остался более зрелый, избирательный спрос.
«Покупатель выбирает сценарий круглогодичной жизни: дороги, инженерную подготовку, развитую инфраструктуру, возможность работать удаленно и быстро добираться до города», — продолжил он. — «Параллельно усиливается инвестиционный взгляд: если объект в силой локации имеет понятный формат, его рассматривают и как актив для аренды, особенно в курортных и рекреационных направлениях. Это общий тренд прагматизации рынка 2025–2026 годах».
Если говорить о массе сделок, рынок по-прежнему выбирает участки без обязательного подряда: в Петербургской агломерации это около 85% спроса, и этот показатель держится много лет. По словам Голубева, причина в том, что такой формат дает покупателю ощущение контроля над бюджетом, сроками и проектом.
Подход к загородной жизни сегодня претерпевает серьезные изменения, добавил Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест». Если раньше под «загородом» подразумевались преимущественно индивидуальные дома, то сейчас все чаще речь идет о квартирах в мало- и среднеэтажных комплексах с развитой инфраструктурой.
Найти свое место
Выбор места для жизни за городом зависит от личной логистики, которая у каждого своя, подчеркнул Валентин Гостев. Точки притяжения и маршруты формируют родственники, школа, сервисы, работа.
Спрос почти равномерно распределен вокруг города. Хорошо застраивается, например, Всеволожский район. Агалатово стало очень популярным местом именно благодаря наличию сильных школ. Активно растет Выборгский район за счет близости к Курортному району и относительно невысокой цены за сотку. Южные направления, особенно Гатчина и ее окрестности, также пользуются спросом. Все больше участков продается по Кингисеппскому и Таллинскому шоссе.
Бюджет, ограниченный рамками ипотеки, диктует покупателю не только метраж, но и локацию. Формула проста: чем дальше от города, тем дешевле.
«Мы все завязаны на ипотеку», — поясняет Сергей Праслов. — «И люди голосуют рублем за удаленность. Если раньше искали участок в пределах 20 километров от города, то сейчас география поиска неуклонно расширяется. Там земля доступнее».
Аппетиты по размеру участка тоже сократились. Классические десять соток вблизи города теперь почти люкс. Покупатели легче соглашаются на меньшую площадь, лишь бы общая стоимость дома с землей не выходила за одобренные банком лимиты.
Антон Ершов отметил тенденцию: северные районы области и пригороды чаще рассматриваются частными лицами под самостоятельное строительство, а в южных районах скорее приобретают готовое жилье. В Ломоносовском и Гатчинском районах еще достаточно много относительно недорогой земли, и она, в основном, на бывших сельхозугодьях — не нужно ничего вырубать, в отличие от севера.
По словам Дениса Заседателева, свободных участков в черте города становится меньше, а пригороды сегодня предлагают не «муравейники» с минимальными удобствами, а качественный продукт с продуманной инфраструктурой. В перспективе именно этот промежуточный сегмент — между городом и классическим загородом — будет определять развитие пригородных территорий.
«Когда речь идёт об отдыхе, человек хочет поехать в красивое место, с лесом, обязательно водоемом, а идеально — с достопримечательностями», — говорит Елена Гуцол. — «Если на севере, в Курортном районе, аттракторы — это залив, прогулки и культурный пласт, то на юге, где у нас будет проект, рядом горнолыжный курорт Туутари-парк. Мы считаем, что на юге большой дефицит подобного формата инвесткурортов с термами, с бассейнами, банным отдыхом, и мы видим его большую востребованность».
Виталий Голубев добавил, что сегодня побеждают не просто красивые, но и удобные места. Чаще выбирают ближние пригороды и территории, где есть баланс природы и городской доступности: нормальный выезд, социальная инфраструктура, понятный бытовой сценарий.
Важная статья затрат
Главный фактор, определяющий, строить или не строить дом, — экономический. По словам Валентина Гостева, до 50% стоимости дома — это материалы.
«Есть миф о том что дома из различных материалов могут существенно отличаться по стоимости друг от друга», — считает он. — «Но здания одной и той же площади в разном технологическом исполнении стен: керамика, газобетон, клеенный брус, деревянный каркас — не сильно разнятся по деньгам. Потому что остальное — участок, фундамент, кровля, отделка, мебель — остаются теми же».
Антон Ершов согласился, что удельная доля стоимости стенового материала составляет не более 10% в домах примерно одинаковой конструкции. Но, по его словам, далеко не все потребители учитывают различия в сроках возведения и последующей эксплуатации. Например, каркасные дома при активной эксплуатации лет через 15 потребуют достаточно глубокого обслуживания — в том числе, возможно, замены утеплителя.
«Проблема в том, что, к сожалению, большая часть домов так или иначе возводится с нарушением технологии. И в конечном итоге преимущества материала или проектных решений нивелируются дефектами», — добавил он.
Виталий Голубев отметил: покупатель в первую очередь смотрит не столько на «трендовость» материала, сколько на совокупную стоимость владения, сроки и предсказуемость стройки. Поэтому востребованы решения, которые дают предсказуемый бюджет, энергоэффективность и нормальный срок реализации.
«Выбирая материалы, мы должны учитывать их восприятие нашими инвесторами которые хотят что-то серьезное, основательное», — продолжила Елена Гуцол. — «Поэтому отдаем предпочтение монолиту, бетону, кирпичу. Покупатель должен быть уверен, что дом не будет требовать от него серьезного обслуживания и не принесет проблем».
Избежать ошибок
Причина большей части ошибок, допускаемых строителями, кроется в отсутствии должного уровня профессиональной подготовки специалистов, подчеркнул Антон Ершов. Почти все проблемы, по его словам, — это последствия попыток сэкономить.
«В целом, процентов 80 строительных компаний стараются выдерживать критерии качества, и в некоторых случаях у них даже есть внутренний контроль», — говорит он. — «Но объекты, на которые приезжаем мы, почти не бывают без существенных замечаний».
По словам эксперта, даже добросовестные строители, не зная каких-то нюансов, могут возвести дом с нарушениями, которые приведут к сокращению срока эксплуатации и увеличению расходов на содержание.
Валентин Гостев назвал главной сложностью при самостоятельном строительстве отсутствие прогнозируемости. Человеку, который первый раз возводит дом, сложно правильно оценить бюджет и срок, тогда как опытная компания профессионально подготовит проект и смету.
«В текущих условиях ключевой задачей для строителей становится обеспечение прозрачного качества работ на всех этапах», — продолжил Сергей Праслов. — «Открытость производства модульных домов позволяет снимать вопросы со стороны заказчиков».
«Главный страх покупателя сегодня — не сам факт стройки, а потеря контроля», — рассказал Виталий Голубев. Именно поэтому все важнее становятся подрядные модели со внятным договором, сметой, графиком работ и расчетами через эскроу.
Для жизни и вложений
Еще недавно на инвестиционном рынке был бум глэмпингов, но сейчас он пошел на спад. По мнению Елены Гуцол, с точки зрения вложений формат показал себя не очень хорошо: объекты быстро изнашивались, а инвесторы были недовольны итоговой доходностью.
«Мы видим интерес инвесторов к формату загородных отелей, но только при условии достаточной инфраструктуры: загородом должно быть чем заняться в течение круглого года, так как это напрямую влияет на трафик гостей», — продолжила она.
По словам Валентина Гостева, ликвидный «объект-мечта» — это дом около 100 кв. м с тремя-четырьмя комнатами, в хорошем месте с дорогами, школами и садиком, подведенным газом и электричеством.
Сергей Праслов отметил, что готовой инфраструктуры пока еще мало, хотя это один из главных параметров ликвидности. У коттеджных поселков, где она есть, цена уже совсем другая.
«Тенденция действительно показывают сокращение числа посуточно сдаваемых домов именно из-за отсутствия инфраструктуры», — продолжил Антон Ершов.
«Наиболее ликвидны не самые большие и не самые дорогие объекты, а те, у которых понятны целевая аудитория и сценарий использования», — полагает Виталий Голубев. — «Эксперты рынка прямо говорят, что в 2026 году быстрее продаются небольшие дома с ремонтом в благоустроенных поселках, близко к крупному городу».
Человеческий фактор
В стройке за последние несколько тысяч лет ничего не поменялось: одни и те же рабочие руки кладут камень, красят и месят условный раствор, считает Антон Ершов. Вопрос, по его мнению, скорее в организации этого процесса.
«Рабочей силы в целом хватает даже с учетом оттока мигрантов, так как рынок просел, некоторые крупные объекты сейчас на паузе, люди высвободились», — добавил эксперт. — «Но куда острее стоит вопрос оплаты труда и эффективности работы».
Если говорить про самострой, ещё какие-то «серые» бригады есть, но что касается подрядчиков, рынок заметно «почистил» недобросовестных специалистов, говорит Сергей Праслов.
«Людей на рынке труда много, а вот профессионалов — строителей, рабочих, прорабов — мало. А ведь именно в них залог успешной стройки без потерь материалов, брака, переделок и прочего», — говорит Валентин Гостев.
Осторожный оптимизм
В своих прогнозах относительно будущего рынка эксперты осторожно оптимистичны.
Виталий Голубев считает, что говорить нужно не о возвращении ажиотажа, а об аккуратном сезонном оживлении. Весна и лето традиционно активизируют интерес к загородному формату, но рынок 2026 года остается очень чувствительным к ставкам, доступности льготной ипотеки и уровню доходов покупателей.
Елена Гуцол позитивно смотрит на перспективу рынка в связи с развитием туризма. «Выросла доля заграничного туризма и сократились темпы его роста внутри в страны, но на фоне недостатка качественного номерного фонда это не вызывает проблем», — говорит она.
Сергей Праслов уверен: как только ключевая ставка пойдёт вниз, на рынок снова выйдут люди с «прямыми деньгами» — те, кому не нужно бегать за одобрением кредита.
«Слабые намеки на динамику, связанные с экономическими факторами, могут говорить о том, что рынок чуть просыпается, но какого-то существенного прироста в моменте пока нет», — полагает Антон Ершов.
«Мы, предприниматели, неисправимые оптимисты, поэтому будем работать и надеяться, что вырастет спрос», — подытожил Валентин Гостев. — «А если он уменьшится, значит, постараемся ещё больше».
