Колтушская резервация

Включение города Колтуши, села Павлово и ещё нескольких деревень в зону объекта культурного наследия федерального значения влечёт для местных жителей многочисленные правила. С 7 июля приказ министерства культуры устанавливает пределы высоты домов, требования к цвету и материалам отделки стен, а также ограничивает передвижение и парковку автомобилей.

На Колтушской возвышенности с 1925 года работает Институт физиологии имени академика Ивана Павлова. Научный городок в селе Павлово ещё в 1990 году включили в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Памятниками признаны около 50 строений: дом-музей Павлова, памятник с собакой, жилые дома сотрудников, собачники, щенятники, баня-прачечная и другие сооружения.

В феврале 2024 года Министерство культуры РФ объявило объектом культурного наследия федерального значения всю территорию Колтушей, села Павлово, а также деревень Колбино, Токкари, Янино-2, Суоранда и Хирвости. Общая площадь — около 775 гектаров.

С 2019 по 2023 годы проводилась государственная историко-культурная экспертиза. Архитектор из Казани Ольга Авксентьева отметила, что многоэтажная плотная застройка ведётся без соответствующей социальной инфраструктуры. По её словам, общественники Колтушей сочли, что «предлагаемый проектом [признание ОКН] баланс сохранения ценного природного ландшафта и уже освоенных территорий является оптимальным».

После публикации документа в Минкультуры поступило более десятка положительных отзывов, в том числе от руководства Института физиологии, муниципальных депутатов и общественных организаций. Колтушский лыжный клуб поддержал решение: «Среди наших воспитанников есть члены сборной России по лыжным гонкам, победители и призеры различных соревнований самого высокого уровня».

Министр культуры Ольга Любимова подписала требования к использованию участков ещё в декабре 2025 года. После доработки в Минюсте приказ зарегистрировали 23 июня, и он вступает в силу 7 июля 2026 года.

Вся территория делится на две зоны — ДМ-1 и ДМ-2, а также 23 подзоны. В зоне ДМ-1 запрещено строительство, организация парковок (кроме специально оборудованных мест), передвижение автотранспорта вне дорог, установка наружной рекламы и любая деятельность, вредящая ландшафту и пожарной безопасности. В зоне ДМ-2 ограничения мягче: запрещена фрагментарная отделка и покраска фасадов, хаотичное размещение кондиционеров, антенн и рекламных вывесок. Предписано использовать натуральные материалы (камень, лицевой кирпич, штукатурку под покраску, дерево, металл) и неяркие цвета.

Высотные ограничения для каждой подзоны составляют от 12 до 20 метров, «устанавливаемые на крыше дымоходы, вентиляция, антенны и иное инженерное оборудование в расчёте высоты не учитываются».

В комитете градостроительной политики Ленинградской области пояснили, что эксплуатация объектов, реконструкция и новое строительство будут возможны только согласно требованиям Минкультуры. Документ станет обязательным при разработке генплана, правил землепользования и застройки, а также при благоустройстве.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Экстра юс» Дмитрий Егоров отметил: «Так как объект получил статус „Достопримечательное место“ (а не ансамбль или памятник), режимы использования там специфические. В границах территории запрещается любое новое строительство, кроме восстановления исторической среды (регенерация). То есть возвести новый торговый центр или многоквартирный дом на пустыре, скорее всего, не разрешат. Владельцы участков не смогут просто так увеличить площадь дома (надстроить этаж, пристроить большой новый объём), если это изменит облик территории. Запрещена любая деятельность, которая может изменить гидрологию, рельеф или нарушить панорамы (прокладка новых дорог, высоковольтных линий, портящих вид). Даже прокладка водопровода на своём участке или строительство погреба может потребовать археологического надзора».

Юрист консалтинговой группы «Versus» Александр Дятко считает, что статус «достопримечательного места» вводится для сохранения объёмно-пространственных и архитектурно-стилистических характеристик. Любое строительство или реконструкция в этой зоне должны проходить историко-культурную экспертизу. В ряде случаев возможны нулевые параметры застройки, блокирующие развитие территорий. При этом законно возведённые объекты можно эксплуатировать. Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев, работающий в Колтушах, добавил: «На наш взгляд, введение зон ОКН усложняет девелоперскую деятельность вблизи границ установленных зон. И является примером того, что даже заранее предусмотрев все возможные градостроительные риски, девелопер может столкнуться с неожиданными вновь выявленными обременениями или полным запретом нового строительства».

Конституционный суд России в декабре 2025 года подтвердил обязанность государства возмещать убытки собственникам, чьи земли оказались в зоне охраны ОКН, или выкупать участки. «Иное понимание не способствовало бы соблюдению баланса частных и публичных интересов и поддержанию правовой определенности», — говорится в постановлении.

Не все жители рады статусу. Участки Андрея Клементьева и Таисии Сахаровой (почти 11,2 гектара в селе Хирвости) попали в зону с ценным ландшафтом, хотя по документам это земли сельхозназначения. Их обращение в Минкультуры проигнорировали, сославшись на совещание с участием Института Павлова, комитета по градостроительству и общественной организации. Попытка оспорить приказ в Верховном суде не удалась: суд заключил, что «включение объекта культурного наследия в целях обеспечения его сохранности не нарушает право частной собственности». Апелляция также была отклонена.