Трасса М-32 у «Северного Версаля»: стройка и цены
Даже 300 миллионов рублей не спасают от шума стройки. В престижном «Северном Версале» у Лахтинского разлива, где владельцам обещали тишину, природу и уединение, за забором возводят скоростную магистраль. Некоторые уже продают недвижимость, другие рассчитывают, что новая дорога повысит её стоимость. Как стройка меняет жизнь поселка и что происходит с ценами — в материале.
Сайты по продаже элитной недвижимости описывают жизнь в «Северном Версале» так: «Тишина, башня „Газпрома“, французские особняки и зелень парка из ваших окон». В реальности картина иная: в 100 метрах от забора ЖК второй год работают бульдозеры, катки и груженые самосвалы, поднимая облака пыли.
Живущие рядом со стройкой говорят, что нормальная жизнь закончилась, и избавляются от недвижимости.
— У подруги здесь два дома, они совсем близко к краю. Один она недавно выставила на продажу, другой готовит. Невозможно жить с таким грохотом под окнами. Сейчас только стройка, а дальше будет дорога и гул от машин круглые сутки, — рассказала девушка, представившаяся приятельницей домовладелицы. Она гостила в поселке и осталась не в лучшем расположении духа.
Однако отношение зависит от расположения дома. Те, чьи владения дальше от площадки, слышат стройку, но не считают это катастрофой.
— Я кое-что слышу, конечно, немного. Работает несколько экскаваторов. Хороших, фирменных. Они не дымят, не тарахтят, грубо говоря, шепчут своими моторами и гидравликой, шипят и копают землю. Единственный шум, который до моего дома доносится, это когда грузовики, привозящие грунт, сбрасывают его. И для того, чтобы очистить от остатков привезенного грунта, они делают такой удар задней стенкой по самому кузову. И этот «бух» иногда доходит. Но не более того. Виброкатки работали. Ну такую легкую вибрацию, может, пару раз я ощутил. То есть она мне дискомфорта выраженного не дала вообще, — поделился собственник особняка, находящегося ближе к Лахтинскому разливу.
С точки зрения СанПиН 1.2.3685-21, максимальный допустимый уровень звука на прилегающей к домам территории днем (с 07:00 до 23:00) — 70 дБА, внутри комнат — 55 дБА. Одиночный удар борта грузовика длится доли секунды. Если приехать с шумомером, приборы, скорее всего, покажут средние показатели в норме.
Но один и тот же звук может восприниматься по-разному.
«Чувствительных натур многолетняя стройка под окнами может привести к депрессии. Речь об эффекте накопленной усталости», — объяснили эксперты клиники «ЛМТ-Доктор».
Строительные работы — только первый этап. Когда трассу запустят, характер шума изменится: вместо самосвалов рядом пойдет транспортный поток.
Дорога, которую не ждали
«Северный Версаль» застраивался в 2000-х, когда строительство новой трассы существовало лишь в генплане Петербурга советских времен. Однако сервитуты, охранные зоны железной дороги Сестрорецкого направления и «красные линии» будущих дорог, зарезервированные городом, мог увидеть любой внимательный юрист или покупатель.
Но в скорую реализацию плана мало кто верил — мало ли что нарисовано в генплане. Покупатели вряд ли предполагали, что стройка развернется за забором. Возможно, надеялись, что элитный статус поселка убережет от невзгод.
Все изменилось, когда на побережье выросла башня «Лахта Центра» и для транспортной доступности делового квартала потребовалась удобная трасса М-32. Магистраль в обновленном генплане 2023 года закрепилась в числе главных приоритетов развития транспортной инфраструктуры до 2030 года.
Арифметика «Северного Версаля»
Весной этого года «Деловой Петербург» насчитал в поселке 13 объектов на продаже. К сентябрю часть объявлений исчезла с массовых площадок, но появилась на специализированных сайтах по элитной недвижимости. «Фонтанка» обнаружила там не менее семи коттеджей и двух апартаментов.
По некоторым объектам прослеживается динамика цен. За лето продавцы были готовы заметно снизить ожидания.
Например, дом площадью 678 квадратных метров, построенный в 2024 году в центре поселка, выставили на продажу в апреле. К середине июня цену снизили на 30 млн рублей — до 350 млн, то есть на 8%.
Еще одно объявление, о котором рассказала знакомая владелицы двух домов, обновили 10 октября. Пока по нему нельзя судить ни о срочности продажи, ни о готовности собственника снижать цену.
Есть и дом без отделки площадью 315 квадратных метров. Его продают уже не первый год: за 67 млн рублей покупателю предлагают пространство, которое, по словам продавца, «позволяет воплотить любые дизайнерские решения». Квадратный метр здесь оценили примерно в 212 тысяч рублей. Дом находится в непосредственной близости от стройки.
Сам по себе долгий срок продажи еще не доказывает, что покупателей отпугивает стройка: на спрос влияют и состояние дома, и цена, и другие особенности объекта. Но в случае с «Северным Версалем» вопрос напрашивается: насколько легко сегодня продать дом в поселке, главным преимуществом которого когда-то были тишина и уединение?
Впрочем, не все продавцы смотрят на будущее «Северного Версаля» с тревогой. Есть и те, кто рассчитывает, что новая дорога сделает поселок доступнее и привлечет покупателей. По крайней мере, такие настроения отражают цены.
Например, стоимость дома площадью 423 квадратных метра на первой береговой линии за лето выросла на 20 млн рублей. В июле его предлагали за 280 млн, а к концу августа цену подняли до 300 млн.
Это не означает, что дом действительно стал дороже на 20 млн: речь идет о цене предложения.
У стройки есть и другие соседи. В расположенном неподалёку ЖК «Квартал Лахта Парк», который считается менее престижным, на продажу выставлены десятки объектов — от студий-апартаментов до крупных сити-вилл и пентхаусов с террасами. А прямо у забора комплекса складируют стройматериалы.
Например, за дом площадью 332 кв. м с восемью спальнями, построенный в 2015 году, теперь просят 85 млн рублей. 5 октября объявление обновили со снижением цены: за год она уменьшилась на 15 млн рублей.
Рецепт счастья от агентов
В агентствах, продающих недвижимость в поселке, где, как говорится в рекламных проспектах, показателями уровня выступают «Bentley, Rolls-Royce, редкие модели Porsche на парковках», проблемы в соседстве со стройкой не видят.
— На самом деле сейчас большое количество людей, оно, наоборот, ждет, когда откроется эта дорога, потому что сейчас приходится огибать железную дорогу. Он достаточно далеко находится, эта разница примерно туда-обратно 14 км. И все ждут не просто эту самую дорогу, а еще и поворот направо в сторону как раз таки «Северного Версаля», — говорит Кирилл, представитель одной компании.
По его словам, рост стоимости в этих объявлениях как раз таки связан с тем, «что дорогу будут доделывать». Собственник дома, который он продает, «наоборот, воодушевлен этой историей, потому что он хочет, чтобы этот район развивался». А в Лахта Парке, говорит он, «тенденция не сегодняшнего дня, это тенденция последних трех-четырех лет. И это связано не со строительством дороги, это связано со статусом и арендой земли». Об этом уже подробно писали.
Павел, также представляющий интересы продавцов, отметил, что решение найдено:
— Жителей будет защищать девятиметровый шумовой забор, а вдоль него высадят готовые шестиметровые ели. Там со всеми собственниками все обговорено. Ну не то чтобы все довольны. Довольны тем, что будет простой выезд, а не как сейчас через переезд в Ольгино.
«Фактор уединенности сверхкритически важен»
У агентов своя логика. Но улучшение транспортной доступности не обязательно компенсирует потерю тишины. Для покупателя дома за сотни миллионов рублей уединение — не приятный бонус, а часть того, за что он платит.
Насколько сильно соседство с магистралью может повлиять на стоимость и ликвидность такой недвижимости, «Фонтанка» спросила генерального директора агентства недвижимости «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова.
— Для таких объектов как «Северный Версаль», для его цен, конечно, прохождение трассы М-32 по соседству — это достаточно ощутимый фактор, — говорит эксперт. Особенно с учетом того, что она прямо непосредственно вблизи находится и степень готовности работ, судя по открытым данным, на уровне 60%, уже явно видны эстакады, то есть двухуровневая серьезная развязка, она абсолютно точно не может не бросаться в глаза. Поэтому да, определенное негативное влияние на цены на объект она действительно окажет. Фактор вот этой приватности, уединенности, особенно для дорогих объектов, он сверхкритически важен. Достаточно крупные, серьезные землевладения, есть большие дома по очень приличной стоимости, то есть элитного класса, и да, отчасти это не может не повлиять на стоимость продажи этих объектов и будущую ликвидность, уровень спроса на них. С другой стороны, я бы не сказал что какой-то всплеск предложения наблюдается, не видно, чтобы началась тотальная распродажа. При этом, да, безусловно, строительство магистрали действительно повлияло на планы собственников по реализации объектов и подборе других домовладений. Еще важный момент: нужно понимать, что продажи таких крупных домовладений, условно говоря, свыше 100 миллионов, это не сверхликвидная история в любом случае, а наличие магистралей не будет сильно стимулировать и покупателей объектов. Потому что информация о строительстве дорог не просто общедоступна, а визуально видно, что строятся мощные развязки, и дорога будет проходить в непосредственной близости от коттеджного поселка.
