Как перераспределяется рынок жилья между Петербургом и областью
По итогам первого квартала 2026 года объём нового предложения на рынке новостроек Петербурга составил 660 тыс. кв. м, причём более половины пришлось на свежие проекты. Однако запуски нового строительства в городе сократились на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года — до 428 тыс. кв. м. В Ленобласти, напротив, объём вывода новых проектов превысил 1,2 млн кв. м, снизившись лишь на 13,3%. Основной объём массового жилья смещается за КАД, где земли под застройку значительно больше, а стоимость участков ниже.
«В 2025 году застройщики в основном выводили новые очереди в уже строящихся или построенных жилых комплексах. До конца года мы ожидаем сохранение стабильных темпов вывода новых проектов — на уровне примерно 2,5 млн кв. м в год. Этот объём не создаст переизбытка предложения, но обеспечит необходимый выбор для покупателя», — отметил генеральный директор «Петербургской Недвижимости» Олег Пашин. Он также прогнозирует умеренный рост цен в масс-маркете на 7–8%, а в элитном сегменте — на 10–15%, что связано с дефицитом ликвидных объектов в топовых локациях.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», подчеркнула, что на первичном рынке Петербурга за последние годы объём предложения кратно снизился. Минимальное количество было зафиксировано в конце 2024 года — менее 2 млн кв. м, тогда как максимальный объём достигал 10 млн кв. м. Сейчас предложение немного увеличилось, но застройщики придерживаются консервативной стратегии, чтобы избежать кризиса перепроизводства.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов указал, что темпы вывода квадратных метров — отражение конъюнктуры. По его словам, запуски нового строительства — объективный показатель: в первом квартале 2026 года он оказался на 21% слабее, чем годом ранее. При этом объём запусков комфорт-класса сократился почти на 31%, а бизнес-класс и элитный сегмент, напротив, выросли со 157 до 165 тыс. кв. м. «В Петербурге стало меньше возможностей строить относительно недорогую недвижимость. Совокупные затраты вынуждают девелоперов уходить в более дорогие сегменты», — пояснил эксперт.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», назвал происходящее не ускорением, а перестройкой рынка. По его данным, в Петербурге сейчас строится десять домов на 3,5 тыс. квартир, а в Ленобласти — 18 домов на 7,7 тыс. квартир. «Застройщики действуют осторожнее, чем два-три года назад, и это правильно», — считает он. В городе территорий для массового строительства практически не осталось, каждый новый проект — редкий продукт, поэтому цены не снижаются. В области, наоборот, из-за высокой конкуренции и затоваренности часть девелоперов вынуждены держать цены или предлагать гибкие условия.
Вице-президент коммерческого блока GloraX Егор Федоров главным сдерживающим фактором назвал высокую ключевую ставку, которая увеличила стоимость проектного финансирования и напрямую влияет на экономику проектов. Параллельно растёт себестоимость строительства, а структура предложения меняется в сторону более дорогих сегментов. «На рынок чаще выходят компактные проекты в сегментах «бизнес» и «премиум», которые способны обеспечить устойчивую экономику даже в текущих условиях», — отметил он.
Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев и директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых подтвердили тенденцию: основная часть масс-маркета смещается в Ленинградскую область, что постепенно меняет структуру ценообразования в агломерации. «Дефицит стартов в границах Петербурга усиливает спрос и увеличивает стоимость «квадрата» в черте города, в то время как новостройки в ближайших пригородах дают больший выбор», — сказал Рогатых. За первый квартал 2026 года цены в Петербурге выросли на 5–12% в зависимости от локации и класса жилья.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, обратила внимание, что первый квартал не является ключевым показателем за год. Тем не менее, по её данным, вывод новых проектов в Петербурге рухнул на 83,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 113,9 тыс. кв. м, тогда как в Ленобласти превысил 1,2 млн кв. м, снизившись лишь на 13,3%. Группа продолжает реализацию проектов «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово», готовясь к выводу второй очереди во Всеволожске объёмом около 70 тыс. кв. м жилья, школы и детского сада.
Рынок Ленобласти неоднороден: Мурино и Кудрово близки к насыщению, тогда как Новосаратовка, Новосергиевка и Новоселье демонстрируют рост девелоперской активности. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из 70 тыс. проданных в 2025 году квартир и апартаментов 24,4 тыс. сделок пришлось на жилые комплексы в Ленобласти. Абсолютным лидером по продажам четвёртый год подряд стал Всеволожский район (27% сделок по агломерации и три четверти сделок по области). Среди городских районов второй год лидировал Невский, за ним — Пушкинский и Московский.
Светлана Денисова отметила, что средняя цена квадратного метра в городских новостройках в 2025 году превысила 300 тыс. рублей, а в области держится на уровне 180 тыс. рублей. Разница продиктована стоимостью инвестусловий, подключений и острым дефицитом свободных участков в городе. Несмотря на это, спрос на городские объекты сохраняется за счёт прописки, развитой социальной среды и транспортной доступности, хотя платёжеспособность не растёт, и в массовом сегменте покупатели всё чаще выбирают более бюджетные варианты.
Максим Жабин подчеркнул структурный характер сдвига: «В Петербурге территорий для нового массового строительства жилья нет физически — те участки, что есть, очень малы, и цена земли уже высокая. Любой новый проект — это редевелопмент, следующая очередь или точечная застройка на дорогом пятне». В области, по его словам, больше территорий, ниже стоимость земли, проще получить документацию, поэтому основной объём нового строительства в агломерации приходится на ЛО. Крупные девелоперы из топ-10 работают в обоих регионах, перераспределяя портфель: город даёт дорогие проекты, область — массовое жильё.
Сергей Софронов перечислил плюсы области: территории есть, обременений нет, стоимость участков в разы ниже, что позволяет сохранять маржинальность при более низкой цене квадратного метра. В контексте сокращения комфорт-класса в Петербурге область автоматически становится альтернативой. Спрос в области пока меньше, но может быть поддержан этими обстоятельствами.
Стратегии девелоперов различаются. «Главстрой Санкт-Петербург» делает ставку на поэтапный вывод очередей в проектах «Кронфорт. Центральный» и «Юнтолово», готовит к запуску новый комплекс у метро «Парнас». Группа Аквилон активна в обоих регионах: в Московском районе завершает вторую очередь «Аквилон Ливз» и строит проект бизнес-класса «ОРО от Аквилон», в Шушарах стартовали два проекта комфорт-класса, а в Ленобласти реализуются масштабные проекты в Янино, Кудрово и Мурино на 6,6 тыс. квартир.
ГК «ПСК» сосредоточена на сегментах выше среднего — бизнес-класс и премиум, а в комфорт-классе предлагает продукт с элементами более дорогой недвижимости. GloraX делает акцент на региональной экспансии, диверсифицируя географию; в портфеле есть площадки в Ленобласти на стадии проработки. «БФА-Девелопмент» вывел клубный дом бизнес-класса «Дуалист» в историческом центре, делая ставку на качество и локацию. «Едино» придерживается стратегии «аккуратный вывод с понятной экономикой»: решение о запуске принимается при наличии реального спроса и управляемой себестоимости. «При текущей стоимости проектного финансирования каждый новый проект — ставка на несколько лет вперёд», — предупредил Максим Жабин.
Главные факторы торможения рынка — высокая ключевая ставка, дорогое проектное финансирование и ипотека, а также дефицит подготовленных участков и рост себестоимости. Сергей Софронов отметил, что снижение ключевой ставки ниже 8–9% годовых принесёт наибольший эффект. Максим Жабин добавил, что помимо стоимости денег ограничивают спрос высокие ставки по рыночной ипотеке и кадровый дефицит, влияющий на сроки и себестоимость. Оживление начнётся при сочетании снижения ставки, сохранения льготных программ и стабильного спроса.
Егор Федоров полагает, что в ближайшее время существенных изменений не произойдёт, при благоприятном сценарии ключевая ставка может снизиться до 12%, но это всё равно высоко для покупателей. «Пока ипотека остаётся недоступной для массового покупателя, рынок работает «на малых оборотах», — вторит Светлана Денисова. Алексей Бушуев также считает снижение ставки ключевым фактором, который повысит доступность рыночной ипотеки и снизит привлекательность сберегательных инструментов.
По вопросу дефицита жилья мнения разделились. Егор Федоров считает, что полномасштабного дефицита нет, речь идёт о локальном дефиците качественных проектов в отдельных сегментах и локациях. Сергей Софронов отметил, что при зажатом спросе предпосылок к дефициту нет, но отложенная потребность в улучшении жилищных условий растёт. «Рыночного дефицита жилья нет, но фактически — как показателя обеспеченности населения — он есть», — пояснил он. Михаил Рогатых добавил, что строительная активность замедлилась, но отложенный спрос сохранится до восстановления покупательской способности. Алексей Бушуев видит риск дефицита нового предложения в массовом сегменте Петербурга в среднесрочной перспективе из-за структурного дефицита качественных площадок. Олег Пашин уверен, что в целом по агломерации предпосылок для дефицита нет, а сокращение объёмов в городе компенсируется предложением за КАД. Максим Жабин резюмировал: «Рынок перераспределяется, а не сжимается. В Петербурге дефицит площадок, а в области — затоваренность. Есть риск не дефицита метров, а дефицита качественного продукта в нужных локациях».
