Студии и однушки остаются лидерами спроса

Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом квартале 2026 года студии и однокомнатные квартиры составили почти 75% всех сделок на первичном рынке в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. По мнению участников рынка, эта пропорция сохранится и в ближайшей перспективе, несмотря на желание девелоперов увеличить долю семейного жилья.

Ольга Трошева, директор центра, сообщила, что однокомнатные квартиры занимают около 42% спроса, причем чаще всего покупают площади 32–38 кв. м. Студии составляют примерно 33% с популярным метражом 20–26 кв. м. Двушки — около 20% (наиболее востребованы 50–62 кв. м), а квартиры с тремя и четырьмя комнатами — лишь 6% (75–100 кв. м).

Анна Чернухо из «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“» отметила, что в текущем предложении массового сегмента студии, одно- и двухкомнатные квартиры занимают 83,5%, тогда как на трехкомнатные приходится только 14,8%. Застройщики вынуждены ориентироваться на доступный вход, а не на расширение метража.

Максим Жабин из ГК «ЕДИНО» привел данные по России: за 2025 год студии и однушки составили более 54% строящегося жилья со средней площадью 38,2 кв. м. В Ленинградской области их доля достигает 70%, а средняя площадь строящейся квартиры — 41,4 кв. м. «Почему так вышло, понятно без объяснений с привлечением „злого умысла“ девелоперов, — говорит он. — Это следствие экономики покупателя: когда рыночная ипотека дорогая, а льготные программы ограничены лимитами, человек чаще выбирает формат, который укладывается в платёж». Он различает студии как продукт для конкретного клиента и студии как вынужденную оптимизацию, создающую побочные эффекты.

Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит», подтвердила, что студии лидируют благодаря самой низкой цене лота. Однако ключевой тренд — эргономика метража: даже трешки в массовом сегменте сокращаются до 65–70 кв. м. В ее проекте «Приморский квартал» изначально была высокая доля больших квартир, и сейчас ощущается их дефицит на рынке.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», рассказал, что в их проектах студии в 2025 году заняли лишь 7% продаж, а трех- и четырехкомнатные — 13%. В массовом сегменте доля многокомнатных квартир обычно ограничена 5–20% и зависит от местоположения и концепции.

Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», отметил, что в их проектах доля студий уменьшается. Например, в ЖК «Аэросити 7» около 70% площади занимают одно- и двухкомнатные евроформаты. Компания стремится к разнообразию выбора.

Шагане Багдасарян, генеральный директор ГК «МЕТРЫ», заявила: «Мы изначально сфокусированы исключительно на формате студий, рассматривая их как инвестиционный продукт с высокой ликвидностью и понятной моделью доходности». В 2025 году рост продаж составил 37,9% к 2024 году, что подтверждает усиление спроса на компактные форматы. Интерес к большим квартирам становится нишевым.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», сообщил, что в их проектах студии и однокомнатные в совокупности занимают около 50%, но с учетом апартаментов, где они доминируют. В жилых домах их доля — порядка 30%, а трех- и четырехкомнатных — около 25%. Минимум и максимум в предложении сопоставимы.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, отметила, что по данным исследования с Т-Банком, Санкт-Петербург и Ленинградская область остаются лидерами по доле компактного жилья в стране.

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, привел структуру их проектов: 42% студий, 26% евродвушек, 15% евротрешек. Продажи почти соответствуют квартирографии: 43% покупателей выбрали студии, 38% — семейные евроформаты.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», подчеркнула, что в масс-маркете студии и однокомнатные уже давно занимают более 50% продаж, и в ближайшее время это не изменится. Большие площади — удел верхнего сегмента рынка.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, назвала снижение средней площади новостроек результатом комбинации рыночных стратегий и регуляторных изменений. Она подчеркнула, что компания сознательно увеличивает долю многокомнатных квартир, формируя семейные районы. «Субсидирование покупки студий под флагом поддержки семей с детьми является определенной иллюзией», — добавила она.

С 1 января 2026 года в региональных нормативах градостроительного проектирования Ленинградской области закреплена минимальная площадь квартиры 28 кв. м (с учетом лоджий). Ранее минимум составлял 24 кв. м. На федеральном уровне в 2025 году регионам рекомендовали студии от 28 кв. м и трешки от 66 кв. м.

Максим Жабин отметил: «Это имеет смысл, если цель — убрать с рынка квартиры, которые, по сути, не тянут нормальное постоянное проживание. Но одна цифра не заменяет качество проектирования. 28 кв. м с плохой планировкой хуже, чем меньший метраж, но с нормальной инсоляцией и логикой зон». По его мнению, норму по площади стоит сопровождать требованиями к планировке.

Мария Орлова напомнила, что запрет на строительство студий меньше 28 кв. м действует в Москве и Петербурге с 2024 года. Она считает, что «минимальный порог для проживания одного человека или молодой пары с базовыми потребностями установлен на уровне 28 кв. м, но в реальности это комфортно только при условии грамотно спроектированной планировки».

Ирина Орлянкина усомнилась в правильности запрета и предложила ограничивать покупку малометражного жилья по программам господдержки, исходя из интересов покупателя. Алексей Бушуев поддержал 28 кв. м как разумный компромисс, снижающий риски для комфорта через 10–15 лет.

Ольга Трошева заверила, что сокращение площади не ухудшает качество, если проектировщики используют эргономичные решения. Евгений Колесников отметил, что студии 24 кв. м остаются наиболее популярными среди покупателей с ограниченным бюджетом.

Татьяна Халилова привела пример из проекта GloraX: студия 21 кв. м стоит от 4,1 млн рублей, а 28 кв. м — примерно на 1 млн дороже (почти на 20%). Для многих эта разница критична. Введение ограничений может повысить качество среды, но снижает доступность жилья для тех, кто не может воспользоваться льготной ипотекой.

Екатерина Немченко сообщила, что студии около 20 кв. м составляют лишь 2% в их проектах, но раскупаются в первую очередь. Сергей Софронов назвал ограничение 28 кв. м статистически обоснованным: дополнительные 2–3 метра увеличивают стоимость примерно на 0,5 млн рублей, что существенно при дорогой ипотеке.

Шагане Багдасарян подчеркнула: «Качество продукта определяется не столько площадью, сколько архитектурными и планировочными решениями, и именно на это должно быть направлено регулирование». Она добавила, что на основе опыта знает, что комфортный продукт возможен от 15 кв. м. Анна Чернухо видит в ограничении сдерживание «сжатия», но предупреждает о росте минимального бюджета покупки и возможном уходе спроса в область или апартаменты.

Михаил Рогатых считает, что рынок — лучший регулятор, а задача застройщика — создавать интересное предложение в условиях конкуренции.

Максим Жабин полагает, что полноценность семейного жилья определяет планировка, а не число комнат. Например, 70 кв. м с нормальными комнатами и кухней-гостиной могут быть хорошей семейной квартирой. Анна Чернухо отметила, что при текущих лимитах семейной ипотеки даже покупка двушки требует комбинирования кредитов, что снижает доступность.

Алексей Бушуев назвал комфортный диапазон для классической трешки от 65 кв. м, а для евроформата — около 60 кв. м. В проекте «Кронфорт. Центральный» трешки стартуют от 73 кв. м с тремя изолированными спальнями. Михаил Рогатых сообщил, что средняя площадь семейных евроформатов в их проектах — 50 кв. м, классических — 70 кв. м.

Екатерина Немченко привела данные: трехкомнатные квартиры в комфорт-классе имеют площадь 74–115 кв. м, разница в цене метра со студией на одном этаже составляет 7–10%. Татьяна Халилова отметила, что комфорт начинается от 80–100 кв. м, но ограничивающий фактор — платежеспособность.

Шагане Багдасарян указала, что трешки в масс-маркете начинаются от 60–70 кв. м, но это компромисс. Мария Орлова считает, что от 60 кв. м возможно полноценное зонирование, а все меньше 50 кв. м — малогабаритное жилье. Ольга Трошева сообщила, что в масс-маркете трешки стартуют от 75 кв. м, четырехкомнатные — от 95 кв. м.

Евгений Колесников подчеркнул, что класс проекта влияет на площадь: в массовых проектах трешки от 63 кв. м, в высоком комфорт-классе — от 88–90 кв. м. Ирина Орлянкина добавила, что в «Приморском квартале» ориентируются на трешки от 80 кв. м с отдельными гардеробными.

Евгений Колесников отметил, что квадратный метр в студии на 40–45 тыс. рублей дороже, чем в трешке. В некоторых проектах разница может достигать двукратной величины. Максим Жабин объяснил это низким порогом входа и перегретым спросом на компактные форматы, что свидетельствует о структурном перекосе.

Сергей Софронов сообщил, что в его компании разница в цене метра между минимальными и максимальными планировками варьируется от 7% до 20%, но в премиальном сегменте эта связь менее выражена. Шагане Багдасарян на примере своего бизнеса показала, что, покупая большие квартиры в историческом фонде и переоборудуя их в студии, они создают продукт с высокой стоимостью метра, формируя премию за доступность.

Сергей Софронов напомнил, что льготная ипотека, начавшись как временная мера, трансформировалась в семейную, и сейчас обсуждается ее дифференциация по метражу. Он считает такие игры в регулирование вредными, так как они не учитывают социальные реалии. Анна Чернухо сообщила, что власти рассматривают повышение лимитов для больших квартир (от двух комнат или от 60 кв. м), и считает этот путь более логичным.

Шагане Багдасарян полагает, что дифференциация может поддержать, но не изменит кардинально спроса, так как покупатели ориентируются на ежемесячный платеж, а многие приобретают студии как инвестиции. Ольга Трошева опасается, что дополнительные ограничения усложнят получение помощи и снизят доступность жилья.

Максим Жабин подчеркнул: «Льгота поддерживает форму сделки, а не сценарий жизни. В результате семья с детьми может оказаться в студии не потому, что ей так комфортно, а потому, что иначе не сходятся лимит и платёж». Алексей Бушуев предложил фокусировать программу именно на семьях с детьми и соответствующем жилье.

Екатерина Немченко считает, что без доступной ипотеки спрос на большие квартиры не вырастет. Евгений Колесников добавил, что застройщикам было бы выгоднее продавать большие метражи, но альтернативных инструментов покупки, кроме семейной ипотеки, почти нет. Михаил Рогатых отметил, что молодые не могут накопить на первый взнос для больших лотов.

Татьяна Халилова предупредила, что слишком жесткие ограничения могут снизить доступность. Мария Орлова поддержала привязку ставки к площади, назвав субсидирование студий для семей иллюзией.

Сергей Софронов заявил, что ипотека под 5–6% для всех автоматически расширит круг покупателей. Анна Чернухо назвала три ключевых условия: снижение ежемесячной кредитной нагрузки, рост реальных доходов и уверенности домохозяйств, а также рациональные планировки от девелоперов.

Максим Жабин добавил, что все три опоры должны работать вместе. Спрос на просторные квартиры не появится, если в строящемся предложении мало крупных форматов. Плюс большая квартира требует долгосрочного горизонта планирования, а в тревожной экономике люди минимизируют риск и метраж. Структурные сдвиги занимают годы.

Ирина Орлянкина, Михаил Рогатых и Ольга Трошева также поставили на первое место доступность кредитования и рост платежеспособности. Шагане Багдасарян отметила важность гибких инструментов: рассрочек, комбинированных схем, которые снижают порог входа. Также значим продуманный продукт, нивелирующий рост метража.

Татьяна Халилова привела данные исследования с Т-Банком: срок накопления первоначального взноса (20%) составляет 2,5 года в Петербурге и 2,1 года в Ленобласти при условии откладывания 30% дохода. В таких условиях покупатели вынуждены выбирать компактные форматы. Высокий спрос поддерживает цены, и девелоперы балансируют между стоимостью метра и итоговым бюджетом.

Пока рынок живет в логике бюджета покупки: покупатель выбирает не «сколько нужно для жизни», а «что возможно купить сейчас». Именно поэтому компактные форматы продолжают занимать столь большую долю предложения в Петербурге.