ВС РФ защитил владельцев гаражей от изъятия участков

Верховный суд Российской Федерации опубликовал решение, защищающее владельцев гаражей от произвольного изъятия земли. Суд указал, что власти обязаны учитывать существующую застройку при планировании развития территорий, ссылаясь на пункт 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса. Речь идет о деле члена автогаражного кооператива «Ион-1» из Рязани. Ему выделили участок площадью 15,8 тыс. кв. м в бессрочную аренду в 1999 году, но через десять лет городская администрация утвердила план застройки территории новым поселком. Владельцу гаража площадью 25 кв. м отказали в приватизации. Рязанский областной суд поддержал отказ, заявив: «С момента утверждения документации по планировке территории ранее утвержденная признается утратившей силу». Верховный суд отменил это решение, отметив, что границы зон должны устанавливаться с учетом сложившейся планировки и существующего использования земель.

В Петербурге аналогичные споры возникают регулярно. Еще в 2007 году вице-губернатор Александр Вахмистров заявил: «А частные гаражи мы снесем, как уродующие лицо города. И по этому месту будут мчаться автобусы и троллейбусы». С тех пор город планомерно избавляется от гаражей. Например, для строительства Широтной магистрали (ШМСД) в Красногвардейском и Невском районах демонтируют более трех тысяч боксов. Владельцы пытаются приватизировать участки, но чаще всего проигрывают. Так, один петербуржец купил гараж на Долгоозерной улице в 1995 году, но в 2008 году власти решили построить на этом месте больницу. Суды подтвердили право города отказать в предоставлении участка в собственность из-за проекта комплексного развития территории.

Другое дело касалось гаража на территории коллективной автостоянки «Северная», построенного в 1968 году. Смольный не стал продлевать договор аренды, запланировав там социальные объекты. В коллективном иске 34 членов кооператива «Гараж-1» на улице Фучика суд выяснил, что участок предоставлялся в краткосрочную аренду, а не в бессрочное пользование, и город вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

Эксперты положительно оценивают решение Верховного суда. Юрист Игорь Шануренко заявил: «Оно направлено на защиту права всех собственников, в том числе миллионов владельцев гаражей по всей стране». Директор компании «ЮрСфера» Сергей Фомин отметил: «Территории гаражных кооперативов нередко переводятся в иные функциональные зоны (жилая застройка, общественно-деловая и т. д.), что создает формальный конфликт между фактическим использованием и новыми регламентами. Верховный суд России закрепляет важный принцип: если участок десятилетиями использовался под гаражи, сама по себе смена градостроительной документации не должна автоматически вести к утрате прав или к признанию такого использования «неправомерным». Теперь в спорах можно опираться не только на формальные документы, но и на реальное, исторически сложившееся использование земли».

Действующий с сентября 2021 года закон «гаражная амнистия» позволяет упрощенно регистрировать права на капитальные гаражи. Однако на практике большинство боксов не признаются капитальными строениями, даже кирпичные и железобетонные. Например, владелица кирпичного гаража пыталась зарегистрировать участок, выделенный еще в 1955 году. Суд отказал, указав: «Для отнесения объекта к недвижимому имуществу, помимо прочной связи с землей, необходимо, чтобы объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил». В Петербурге зафиксирован лишь один случай положительного решения по «гаражной амнистии» — Елене Егоровой, получившей в наследство бокс на улице Комиссара Смирнова, построенный в 1959 году. Суд установил: «Гараж имеет бетонный ленточный фундамент, создан из строительных материалов, используемых для капитального строительства (кирпич, сборные железобетонные плиты), имеются коммуникации, специально отведенные к зданию (электрические сети); перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». Вышестоящие инстанции поддержали это решение, отклонив жалобы чиновников.

По словам Игоря Шануренко, «понятие объекта капитального строительства в законодательстве сформулировано крайне неудачно, что позволяет судам не признавать таковыми даже железобетонные боксы. Поэтому «гаражная амнистия» в Санкт-Петербурге хромает на обе ноги. И потребуется не одно решение Верховного суда России, чтобы она заработала как надо». Представитель Всероссийского общества автомобилистов Георгий Красавцев отметил: «Вместе с тем цели, ради которых объявлялась «амнистия», давно реализованы. Еще с 90-х годов в городе проработаны вопросы оформления, купли-продажи и наследования гаражей. Боксы, как металлические, так и кирпичные или железобетонные, регистрируются как движимое имущество. Их владельцы получают специальный документ — паспорт, подтверждающий право собственности. Все петербургские гаражи, находящиеся в ведении Всероссийского общества автомобилистов, надлежащим образом оформлены и зарегистрированы».

Член Общественной палаты России Александр Холодов подчеркнул, что в Петербурге не принят городской закон для реализации «гаражной амнистии». «Большинство гаражей входят в кооперативы, общественные организации или даже частные компании. Чтобы зарегистрировать права на отдельный бокс, нужно выделить участок условно 3 х 6 метров, сделать его надлежащий план и оформить другие документы», — заявил он.

Фактически петербургский закон 2011 года легализует статус гаражей, но регламентирует лишь процедуру их сноса. Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) установил базовые компенсации: 46 тысяч рублей за металлический бокс, 63 тысячи — за железобетонный, 67 тысяч — за кирпичный. Реальная стоимость таких строений — сотни тысяч рублей. Например, железобетонный бокс Александра Сосновских на территории ГСК «Дружинников ГАИ» экспертиза оценила в 560 тысяч рублей. Участок выделили в 1968 году, но в 2003 году он попал в зону строительства ШМСД. Смольнинский районный суд постановил взыскать эту сумму с застройщика АО «ЗСД», однако апелляция применила «прайс» КУГИ, и выплату сократили до 80 тысяч рублей.

В фильме Эльдара Рязанова «Гараж» герой Валентина Гафта говорит: «Подвинуть её нельзя — она нужна всему городу». Эта фраза точно отражает ситуацию, в которой оказываются владельцы гаражей при столкновении с планами городского развития. Новое решение Верховного суда может стать поворотным моментом в судебной практике, но автомобилистам предстоит доказать, что их гаражи являются капитальными строениями, и что частная собственность важнее градостроительных планов.