Бизнес на расселении коммуналок: студии вместо комнат

В Петербурге активно идёт расселение коммунальных квартир, и рынок уже миновал стихийный этап, став более цивилизованным. Об этом говорит Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость». По его словам, пик проектов по переделке коммуналок в апартаменты пришёлся примерно на время семилетней давности. Тогда массово выкупали крупные квартиры, например, площадью 200 м² над нежилыми помещениями, чтобы затем устраивать хостелы для сдачи. Либо комнаты дробили для последующей продажи.

На 1 октября 2025 года в городе насчитывалось 56,3 тыс. коммунальных квартир, где живут 193 тыс. семей. Из них 31,3 тыс. семей официально нуждаются в улучшении жилищных условий. Городские власти планируют ежегодно расселять по 2 тыс. коммуналок.

Экономика этого бизнеса строится на разнице в стоимости аренды. По данным ЦИАН, в сентябре 2026 года средняя цена однокомнатной квартиры в Петербурге составляла 11,2 млн рублей, что на 23% больше, чем годом ранее. Полноценная студия площадью 25–40 м² стоила в среднем 9,6 млн рублей (+19% за год), а «микро-студии» того же метража — 7,6 млн рублей (+17% за год).

Аренда студии или однокомнатной квартиры в августе обходилась в среднем в 40,3 тыс. рублей в месяц, сообщает Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор». Средняя ставка долгосрочной аренды по Петербургу с учётом всех форматов жилья — 44,2 тыс. рублей в месяц, что на 10% ниже, чем год назад.

Комната в коммуналке сдаётся в среднем за 17–18,1 тыс. рублей в месяц, за август ставка выросла на 2,2%. Разница с отдельной компактной квартирой остаётся значительной: комната дешевле студии или однокомнатной квартиры примерно на 55%, то есть на 22,2 тыс. рублей ежемесячно. По данным Авито, студии в историческом центре площадью от 10 до 20 м² сдаются за 28–36 тыс. рублей в месяц.

Если в коммуналке четыре комнаты и каждая приносит по 17 тыс. рублей в месяц, совокупная годовая выручка составит 816 тыс. рублей. Если же квартиру удастся законно переделать в четыре мини-студии с отдельными санузлами, аренда каждой вырастет до 40 тыс. рублей в месяц, а годовая выручка достигнет 1,92 млн рублей — более чем вдвое больше. Правда, здесь не учтены расходы на ремонт и согласование перепланировки (можно уложиться примерно в 1 млн рублей). К тому же оборудовать отдельные санузлы технически и юридически возможно далеко не в каждой квартире.

Именно такая арифметика продолжает подпитывать рынок переделки коммуналок в блоки студий.

Сегмент реновации коммунальных квартир в Петербурге сохраняется. «Тенденция с расселением петербургских коммуналок и переделкой больших квартир под небольшие студии сохраняется. Пик стихийного интереса к таким проектам уже прошел. Сейчас инвесторы гораздо внимательнее относятся к юридической стороне, потому что соседи хорошо знают правила работы и обращаются в суд при нарушениях», — комментирует Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.

По её словам, юридические риски сильно изменили рынок. Жалоба соседей может привести к разбирательству, штрафам и запрету деятельности. Поэтому инвесторы теперь заранее просчитывают формат использования помещения и юридическую схему, а простая нарезка большой коммуналки на множество номеров постепенно уходит в прошлое.

Людмила, владелица нескольких студий, переделанных из коммуналок, отмечает, что сейчас предприниматели работают в правовом поле. Как правило, расселяются квартиры, которые затем переводят в нежилой фонд, чтобы избежать нарушений. «Например, три человека могут скинуться, сделать так называемые гостевые дома, — комнаты, у которых общий санузел и при этом нормальный ремонт. Такие объекты сдаются туристам и мигрантам, и такой формат тоже востребован», — поясняет она.

Ежегодно на рынок выходит некоторое количество студий, переделанных из коммунальных квартир. Чаще всего это происходит в рамках реконструкции отдельных зданий, а не выкупа единичных коммуналок. В основном такие объекты приобретают владельцы бизнесов по краткосрочной аренде жилья, рассказывает Алексей Попов, главный аналитик Циана.

На сайтах объявлений сейчас достаточно предложений в сегменте студий, явно переделанных из коммунальных квартир. В предыдущие годы спрос на них был стабильным со стороны студентов и мигрантов. В этом году он несколько просел, делится наблюдениями Андрей, управляющий одного из комплексов.

Однако в 2019 году вступил в силу так называемый закон Хованской — федеральный закон, запретивший предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Прежняя модель работы хостелов в обычных квартирах оказалась вне закона, и сегмент заметно сократился. При этом закон не запрещает сдавать комнаты или отдельные квартиры в «обычную» аренду.

Тем не менее многие предприниматели уходили с рынка с серьёзными потерями, множество проектов зависло, а сегмент заметно сжался, говорит Максим Ельцов. Он вспоминает, что после принятия закона Хованской проверки коммунальных квартир на предмет наличия там хостелов проводились очень активно. Рейды устраивали и полиция, и районные администрации.

Однако до сих пор некоторые работают с нарушениями. Например, в прошлом году стало известно, что на Бумажной улице пять комнат превратили в мини-студии. В квартире площадью 98 м² устроили шесть санузлов и электроплит. Соседка пожаловалась на запахи и вибрацию пола. Экспертиза выявила несоответствие площади комнат и ширины санузлов нормам, и суд обязал владельцев вернуть квартире первоначальный вид. Решение исполнили после штрафов.

В 2024 году в квартире на Гороховой, 46 обрушились перекрытия. При этом обнаружились расхождения между документами и фактической планировкой. В том же доме две расположенные ниже бывшие коммуналки уже переделали в студии, а согласованность перепланировок вызывала вопросы.

В том же 2024 году на Средней Подъяческой, 9 жильцы были очень недовольны тем, что одну из квартир переоборудуют под отдельные студии: в них устанавливали несколько отдельных раковин, унитазов, кухонных плит и кондиционеров. Соседи в итоге обратились в суд.

В итоге переделка коммунальной квартиры в отдельные студии значительно увеличивает доход владельца недвижимости, а дополнительные расходы на переоборудование комнат окупаются. Сложность в том, что не всегда комнаты в коммуналке можно оборудовать отдельным санузлом — тут многое зависит от планировки. Так что успех бизнеса зависит не только от количества комнат, но и от возможности их переделки в рамках закона.