Девелоперы вложили 24 млрд в землю Петербурга и области

В I квартале 2026 года объем инвестиций в приобретение земельных участков для жилищного строительства и редевелопмента в Санкт‑Петербургской агломерации составил 24 млрд рублей, что на 70% превышает показатель аналогичного периода 2025 года. Всего девелоперы заключили 14 сделок с участками общей площадью 120 га, где можно построить около 1 млн кв. м недвижимости. Половина территорий имеет действующие разрешения на строительство, а некоторые проекты уже вышли в продажу в марте‑апреле 2026 года.

Как отметила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), по объему вложений лидировал Петербург (53% против 47% у области), однако по площади в гектарах перевесила Ленинградская область — 64%. Это объясняется несколькими крупными сделками с участками от 20 га под проекты комплексного освоения.

По мнению Максима Жабина, директора по развитию ГК «Едино», рост активности в первом квартале — это не разворот рынка, а реакция на «окно возможностей», сложившееся в конце 2025-го — начале 2026 года. Часть собственников земли стала гибче в переговорах, а застройщики начали пополнять земельные банки с горизонтом в несколько лет. «Землю покупают не под текущий спрос, а под будущий цикл, — подчеркнул он. — Пока деньги дорогие, девелопер не будет покупать участок впрок без понятной экономики».

Денис Лебедев, акционер и вице‑президент блока развития и GR GloraX, связывает активизацию с отложенным спросом на качественные активы. По его словам, девелоперы выбирают участки, которые можно быстро вывести в стройку: с понятным ПЗЗ, подтвержденными технико‑экономическими показателями, а лучше — с готовой разрешительной документацией. Дополнительным стимулом стало ожидание смягчения денежно‑кредитной политики, из‑за чего некоторые игроки возобновили пополнение земельных банков.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт‑Петербург», добавил, что спрос на землю устойчив благодаря длительности инвестиционно‑строительного цикла. Девелоперам необходимо формировать земельный банк заблаговременно — с горизонтом на несколько лет. При этом часть застройщиков оптимизирует портфель и выходит из отдельных проектов, а другие, напротив, используют конъюнктуру для расширения. «Активизация инвестиционной деятельности в первом квартале во многом связана с перераспределением земельных активов между участниками рынка», — пояснил он.

Географически спрос разделился: в Петербурге интерес сосредоточен на единичных площадках под редевелопмент или точечные проекты, где важна возможность реализовать проект в границах города. В Ленинградской области спрос более массовый — девелоперы рассматривают крупные территории под комплексное освоение с более управляемой экономикой. «Область дает основной объем сделок, но это единый рынок: город дает дефицитный продукт, а область — объем», — отметил Максим Жабин. Денис Лебедев уточнил, что в области проще реализовать масштабный проект и удержать его экономику, однако Петербург остается вне конкуренции по цене и ликвидности. В городе спрос точечный, но более дорогой — интерес сосредоточен на редких участках в районах с устойчивым спросом и ограниченным предложением. В Ленобласти фокус сохраняется на обеспеченных инфраструктурой направлениях, прежде всего южном и восточном поясе агломерации.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», подчеркнула, что компания сосредоточена на городских локациях, несмотря на сложности — градостроительные ограничения, необходимость реновации или инженерной подготовки. Рынок Ленобласти становится всё более сложным с точки зрения экономики: себестоимость строительства высока везде, а цена реализации квадратного метра в области существенно ниже, чем в Петербурге. «Маржинальность проектов в области сокращается: при высокой себестоимости и ограниченных возможностях роста цены реализация становится более рискованной», — заявила она. Алексей Бушуев добавил, что причиной смещения спроса в масс‑маркете в сторону области является дефицит качественных крупных участков в Петербурге. В результате формируется модель, близкая к московской: внутри города концентрируются проекты более высокого класса, а основной объем массового жилья перемещается за его пределы. Девелоперы наращивают земельный банк в локациях с активным развитием, таких как Всеволожский район и Новосаратовка.

Цены на земельные участки, по словам Анжелики Альшаевой, носят закрытый характер и определяются исходя из градостроительного статуса, транспортной доступности, обеспеченности инфраструктурой — универсальной динамики нет. Максим Жабин отметил разнонаправленную динамику: в городе стоимость остается высокой или растет за счет ограниченного предложения, в области возможна коррекция или гибкие условия, особенно по крупным участкам. «Рынок земли стал более переговорным. Цена всё чаще определяется не витриной, а конкретной структурой сделки», — сказал он. Денис Лебедев считает, что резкой переоценки земли ожидать не стоит, но ликвидные участки — особенно с разрешением на строительство — продолжают дорожать. Премия за скорость реализации и снижение административных рисков растет быстрее, чем стоимость неподготовленных участков.

При выборе участка для девелопмента на первый план выходит не просто локация, а готовность проекта к реализации. «Девелопера сегодня интересует не чистая земля, а понятный продукт, инфраструктура, транспортная доступность, градостроительный потенциал и минимальные риски по согласованиям. Чем короче путь от покупки до стройки, тем выше инвестиционная привлекательность», — пояснил Максим Жабин. Он добавил, что стратегия девелоперов — аккуратное пополнение земельного банка без избыточного оптимизма, но с пониманием, что пауза в инвестициях обернется дефицитом качественных проектов через несколько лет. «Рынок земли сейчас — это во многом про выбор и дисциплину, а не про гонку за объемами», — подытожил он.

Денис Лебедев уточнил, что в приоритете площадки с коротким инвестиционным циклом, минимальными градостроительными рисками, понятной инженерией и возможностью поэтапного освоения. Сегодня для многих игроков важны не максимальные гектары, а управляемость проекта, маржинальность и предсказуемость сроков. Алексей Бушуев подчеркнул, что девелоперы предпочитают участки с проработанной градостроительной документацией или уже полученным разрешением на строительство — в условиях дорогих заемных средств компании стремятся минимизировать длительные согласования, которые увеличивают финансовую нагрузку. «Чем быстрее проект может быть выведен в продажу, тем устойчивее его экономика: появляется возможность оперативно наполнять эскроу‑счета и снижать стоимость проектного финансирования», — отметил он. Вторым значимым критерием является локация с подтвержденным спросом и понятными перспективами развития.

Анжелика Альшаева добавила, что никто не хочет заходить в сложные истории с неопределенными сроками согласований, поэтому в приоритете площадки с понятной градостроительной документацией и прогнозируемой экономикой. У ГК «КВС» есть служба, которая непрерывно анализирует новые предложения, прежде всего в локациях с высоким потенциалом, параллельно прорабатывая концепции будущих проектов и финансовые модели. «Это стратегический процесс: мы ежегодно поддерживаем запланированный объем строительства, поэтому пополнение земельного банка — необходимость», — заключила она.