Новостройки зависли в продаже: как меняется рынок

Начало 2026 года ознаменовалось сразу двумя рекордами на рынке новостроек: по объёму введённого жилья за 2025 год и по количеству непроданных квартир. Девелоперы вынуждены сокращать площади, предлагать рассрочки и скидки, чтобы сохранить спрос, в то время как покупатели откладывают решение о покупке в ожидании более доступных кредитов. О текущем состоянии рынка и его перспективах аналитики рассказали на форуме недвижимости «Движение», который стартовал 16 июня в Розе Хутор.

Московская агломерация остаётся безусловным лидером, формируя более половины валовой выручки рынка новостроек. Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro, отметил: «Москва и Московская область по-прежнему формируют больше половины валовой выручки рынка новостроек. Есть Москва, Московская область как большая агломерация и все остальные». По итогам первых месяцев 2026 года на Москву пришлось около 37% выручки крупнейших рынков, на Московскую область — 11%. Санкт-Петербург и Ленинградская область также сохраняют доли в 11% и 4% соответственно.

В денежном выражении девелоперы Петербурга за первые месяцы года получили около 125 миллиардов рублей выручки, а застройщики Ленинградской области — ещё 46 миллиардов. Средняя цена квадратного метра в сделках в Петербурге достигла 317 тысяч рублей, а средний бюджет покупки составил 12,1 миллиона. В Ленобласти средняя стоимость лота — около 7,9 миллиона рублей. При этом Сергей Лобжанидзе предупредил: «Когда мы говорим, что цены растут, и показываем изменение средневзвешенных цен, мы часто совершаем ошибку. На цену влияет структура продаж: какие квартиры покупают, какие остаются в предложении и какой ассортимент выходит на рынок». По его мнению, во многих регионах цены находятся на плато, а статистический рост объясняется изменением структуры предложения.

Скорость продаж существенно снизилась. В большинстве регионов ежемесячно продаётся лишь 5–8% выставленных квартир. Лучшие показатели — в Москве и Нижнем Новгороде, где реализуется примерно одна квартира из десяти. Средний срок от выхода квартиры в продажу до сделки продолжает расти: «Лучший показатель — семь-восемь месяцев. Но в среднем рынок сегодня живёт в диапазоне десяти-одиннадцати месяцев, а часто и больше года», — подчеркнул Сергей Лобжанидзе. В Петербурге средний срок экспозиции приближается к 11 месяцам, а наиболее успешные рынки реализуют не более четверти запроектированного объёма жилья в год (в Петербурге — около 18%).

Главным вызовом для отрасли стал рекордный объём непроданного жилья. Кирилл Холопик, президент клуба продуктовых девелоперов «Наследие» и руководитель экосистемы ЕРЗ, заявил: «Мы побили рекорд по объёму ввода жилья — построено 108 миллионов квадратных метров. Но одновременно поставили антирекорд по объёму непроданного жилья. Сегодня около 68% строящегося жилья остаётся непроданным». По его прогнозу, доля непроданного жилья будет резко увеличиваться, так как во втором полугодии начнут вводиться проекты, продажи которых шли после завершения массовой господдержки. На май 2026 года в Петербурге оставалось около 3,2 миллиона квадратных метров непроданных площадей (срок реализации — полтора года), в Ленинградской области — 2,8 миллиона (срок — два с половиной года). В целом по стране в 2026 году по ДДУ будет реализовано около 20 миллионов квадратных метров — один из самых низких показателей.

Доля собственных средств покупателей на счетах эскроу достигла 50–60%. Кирилл Холопик отметил: «Андеррайтинг у девелоперов сегодня практически не уступает банковскому. Люди гасят задолженность по рассрочкам достаточно уверенно, и тех проблем, которых опасался Центральный банк, мы пока не видим». Сегодня до 30% всех платежей застройщики получают через рассрочки или прямые платежи без привлечения ипотеки. Рынок готовится к ужесточению условий семейной ипотеки, но ЕРЗ прогнозирует объём ипотечного кредитования на уровне около 4 триллионов рублей по итогам 2026 года, при этом продажи во втором полугодии будут хуже, чем в первом.

Рынок постепенно возвращается к рыночным кредитам. Доля рыночной ипотеки в общем объёме выдач достигла 45%. «По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека начинает оживать. Я ожидаю, что уже в июне её доля превысит 50%», — заявил Кирилл Холопик. Одновременно объём семейной ипотеки снижается: если год назад ежемесячно выдавалось около 30 тысяч таких кредитов, то сейчас — 24–27 тысяч. Дополнительное давление на спрос может оказать ожидаемое ужесточение условий для семей с одним ребёнком. Средняя ставка по выданной ипотеке выросла до 7,3% (ранее держалась около 6%), что отражает увеличение доли рыночных кредитов. Сергей Лобжанидзе также отметил высокую концентрацию ипотечного рынка: в большинстве регионов 70–95% выдач приходится на три крупнейших банка, а рассрочка, траншевые ипотеки и другие схемы становятся необходимыми для продажи части проектов — особенно в бизнес-классе.

На фоне снижения доступности ипотеки девелоперы вынуждены бороться за каждого клиента. В Москве около 81% предложения продаётся со скидками. Ежемесячный платёж, который готов вносить покупатель, остаётся практически неизменным — около 40 тысяч рублей. Поэтому застройщики продолжают сокращать площадь квартир. Сергей Лобжанидзе отметил: «Большие квартиры сегодня нужны буквально в нескольких регионах — Москве, Петербурге и частично Краснодарском крае. Для большей части России основой спроса остаются студии и однокомнатные квартиры».

Участники рынка адаптируются к новым условиям. Исследование GMK показало, что 84% девелоперов ожидают дальнейшего уменьшения площадей и упрощения продукта. Сергей Разуваев, директор GMK, пояснил: «Большинство считает, что проекты будут „сушить“ — уменьшать площади и оптимизировать решения, чтобы удержать конечную цену на приемлемом уровне». Почти две трети девелоперов не рассчитывают на новые масштабные меры господдержки, а более половины ожидают роста нагрузки по строительству социальной инфраструктуры. Главным фактором успеха становится качество управления проектами: «Сейчас девелоперы всё больше рассчитывают на собственный менеджмент и эффективность бизнеса, а не на внешнюю поддержку», — резюмировал Разуваев.