Петербург сохраняет лидерство на рынке новостроек
В 2026 году российский рынок жилой недвижимости вступает в фазу осторожного восстановления, однако ситуация значительно различается по регионам. Согласно данным управляющего директора «Авито Недвижимости», Санкт-Петербург показывает рекордный для страны уровень соотношения распроданности к строительной готовности — около 95%, что соответствует пиковым значениям предыдущих лет.
Прогнозы Министерства строительства предполагают снижение объемов ввода многоквартирного жилья в 2027–2028 годах. При этом Петербург демонстрирует устойчивый прирост по выводу новых проектов, тогда как в Москве наблюдается сокращение запусков.
Тенденции рынка стали темой обсуждения на пленарном заседании Всероссийского жилищного конгресса, отмечающего в этом году 20-летие.
По информации Минстроя, на 1 апреля текущего года в России введено 22,1 млн кв. м жилья. Снижение объемов в первую очередь затронуло индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин связал это с высокими депозитными ставками, из-за которых люди предпочитают не тратить средства на жилье, ожидая процентного дохода.
Ожидается, что по итогам года общий ввод жилья составит 116 млн кв. м, из которых 42–43 млн кв. м придется на многоквартирные дома. В 2027–2028 годах прогнозируется снижение ввода по МКД.
Министерство акцентирует внимание на соблюдении сроков передачи ключей покупателям. Стасишин также отметил дисбаланс между регионами: в одних наблюдается дефицит предложения из-за слабой градостроительной политики, в других — его избыток.
Как сообщил председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Креславский, в городе последние годы делался акцент на интенсификации строительства социальных объектов, поскольку инфраструктура отставала от темпов ввода жилья. За шесть лет построено около 500 таких объектов, а в 2026 году планируется возведение еще 83: 33 за счет бюджета и 50 — на средства инвесторов.
Спрос на жилье, по оценке Никиты Стасишина, закономерно охлажден. При ключевой ставке, доходившей до 20% и снизившейся пока до 15%, массовая ипотека стала практически недоступной. Средняя распроданность новостроек составляет 31% по неоткрытым продажам и 36% по открытым, что, по мнению замминистра, не позволяет застройщикам получать эффективные ставки по эскроу-счетам и увеличивает долю расходов на обслуживание кредитов.
Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Сергей Еремкин указал, что ключевым показателем является соотношение распроданности к строительной готовности. По России оно восстанавливается и достигло 73%, тогда как в Санкт-Петербурге составляет около 95%, что соответствует пиковым значениям 2021 года. В Ленинградской области показатель находится на уровне 65%, но также выходит из зоны риска.
По данным «Авито Недвижимости», Петербург и Ленобласть стали лидерами по динамике запуска новых проектов в 2025 году: в Москве число запусков снизилось на 29% год к году, в Московской области — на 27%, а в Санкт-Петербурге выросло на 30–33%. «Это означает, что спрос позволяет запускать новые проекты, и у рынка есть потенциал роста», — отметил Сергей Еремкин.
На вторичном рынке недвижимости, по словам Еремкина, после двух лет накопления предложения началось его вымывание. Количество новых объектов, выводимых собственниками на рынок, уже ниже числа ежемесячных сделок, что является опережающим индикатором дальнейшего снижения предложения. В Петербурге и Ленинградской области это усилит конкуренцию между агентствами и повысит роль формирования доверия к бренду.
Поскольку 54% покупок недвижимости финансируется за счет продажи имеющегося жилья, покупателям часто требуется одновременная помощь в продаже и покупке. Сергей Еремкин сообщил, что в 2025–2026 годах Авито инвестировал 1,4 млрд рублей в развитие профессионального сообщества и цифровых инструментов для риелторов, включая решения на базе искусственного интеллекта. Более 50% сделок в России проходит через агентский канал, и в условиях усложнения рынка их роль будет усиливаться.
«Мы не видим избыточного предложения на вторичном рынке — часть собственников, не готовых снижать цену, уходят в аренду», — подтвердил коммерческий директор ЦИАН Михаил Посредников, отметив, что дно рынка было пройдено в мае–июне прошлого года.
Сооснователь и директор по развитию сервиса «Метр квадратный» Юлия Рыкунова добавила, что рынок сталкивается с удлинением сроков сделок и ростом доли альтернативных схем — до 40%. Разрыв цен между первичным и вторичным жильем увеличивается: в Москве он достиг 16%, а по стране — еще выше.
Согласно опросам, около 40% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, однако спрос сдерживают высокие ипотечные платежи. Например, при кредите в 6 млн рублей на 30 лет ежемесячный платеж составляет около 87 тыс. рублей.
Участники конгресса сошлись во мнении, что рынок недвижимости входит в период структурной перестройки: на фоне дорогих денег и снижения спроса усиливается роль инфраструктуры, цифровых платформ и агентского канала. Дальнейшая динамика будет зависеть от снижения ставок и общей экономической ситуации, но ожидания остаются оптимистичными.
«Ставка такая — но ставка снизится. Банки научились финансировать, вы научились строить — и мы на самом деле хорошо прошли эти годы», — подчеркнул Никита Стасишин.
