Рынок новостроек Петербурга: ажиотаж, спад и адаптация

Рынок новостроек Петербурга и Ленобласти в первом квартале 2026 года продемонстрировал резкие перепады спроса: январь прошел на фоне ажиотажа из-за ожидаемого ужесточения семейной ипотеки, февраль принес охлаждение, а март — попытку стабилизации.

Ведущие девелоперы региона подвели итоги периода и рассказали, как адаптируются к дорогой ипотеке и более осторожному покупателю.

По данным Ольги Кобяковой, коммерческого директора «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group), в I квартале 2026 года в агломерации заключили 15,3 тыс. сделок с квартирами в новостройках. Для сравнения, годом ранее было 14,1 тыс. Доля Setl Group в структуре спроса достигла 23%. «Первый квартал прошел даже лучше наших ожиданий, — отметила она. — Количество обращений выросло примерно на 10% по сравнению с первым кварталом 2025 года, а конверсия в феврале–марте оказалась выше январской, что говорит о формировании отложенного спроса».

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI, указал, что рынок активно реагировал на изменения в правилах выдачи семейной ипотеки, в первую очередь в сегменте массового жилья. В марте 2026 года в Петербурге заключили 2,15 тыс. сделок на 83 тыс. кв. м — это на 15% меньше, чем в феврале, и на 40% меньше январских показателей. При этом в проектах RBI в марте зафиксировали прирост количества сделок к февралю на 30%.

В целом за январь–март 2026 года на первичном рынке Петербурга, по оценке Дмитрия Фалкина, прошло порядка 8,5 тыс. сделок — на 14% больше, чем в I квартале 2025 года. «Итоги первых трех месяцев с точки зрения продаж близки к прошлогодним, а активный январь позволил превзойти их», — добавил он.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметил неравномерную динамику внутри квартала. Начало года было активным из-за ожидания ужесточения семейной ипотеки, что сместило спрос из будущих периодов. В марте ситуация стабилизировалась, показатели вернулись к устойчивому уровню.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», охарактеризовала ситуацию как смену эпох: «Рынок после февраля 2026 года — это другая реальность. После ажиотажа мы вошли в фазу адаптации. Февраль–март повторяют сценарий 2024 года, когда ушла ипотека с господдержкой».

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», сообщила, что компания выполнила все плановые показатели первого квартала. Январь был успешным, февраль сложнее из-за новых правил по семейной ипотеке, но март отработали достойно. «Мы заранее скорректировали объемы вывода очередей и темпы строительства», — подчеркнула она.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, отметила, что благодаря январскому ажиотажу план первого квартала был перевыполнен. Снижение ключевой ставки ЦБ пока практически не повлияло на рынок, рыночная ипотека остается дорогой.

Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», зафиксировала снижение объема продаж на рынке на 20% относительно I квартала 2025 года. «В январе был повышенный спрос, в феврале существенное снижение, частично компенсированное умеренным ростом в марте. Сказались изменение условий семейной ипотеки, ужесточение одобрений и налоговая нагрузка», — сказала она.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, считает, что рынок окончательно зафиксировал смену эпох. «Прямая линейная статистика обманчива, — пояснила она. — Главный сдвиг — четкое разделение между Петербургом и Ленобластью. Это два разных рынка». Средняя цена предложения в Ленобласти достигла 188 тыс. руб./кв. м, средний бюджет сделки — 7,7 млн рублей. Разрыв бюджетов с Петербургом вырос до 5 млн рублей (год назад было 4 млн). В марте стоимость квадратного метра в области снизилась на 7%, но год к году рост составил 11%.

Изменения в программе семейной ипотеки существенно повлияли на структуру сделок. Алексей Бушуев отметил рост доли рыночной ипотеки: в I квартале 2025 года она составляла менее 1%, в IV квартале — около 4%, а в I квартале 2026 года выросла до 15%, причем в марте — до 18%. В проектах «Главстрой» высокая степень готовности объектов (например, «Юнтолово» и «Кронфорт. Центральный») способствует использованию рыночной ипотеки с небольшими суммами и высоким первоначальным взносом. Доля семейной ипотеки в проектах компании около 70%, рассрочки — 3%, также выросла доля 100% оплаты.

Ольга Кобякова сообщила, что в «Петербургской Недвижимости» доля ипотечных сделок в I квартале 2026 достигла 63%, тогда как годом ранее составляла 20–30%, а основная часть сделок проходила в рассрочку. После ограничений по семейной ипотеке вырос спрос на индивидуальные ипотечные программы — их доля увеличилась с 10–20% до 40–50%.

Дмитрий Фалкин, напротив, видит снижение доли ипотеки с февраля. В марте–апреле она составляет 43–47% против 65–68% в декабре–январе. Рыночная ипотека встречается редко, на небольшие суммы или короткие сроки.

Наталья Кукушкина объяснила, что структура сделок зависит от товарного запаса и класса проектов: чем дороже объекты и чем позже сдача, тем выше доля рассрочек. В проектах ЦДС основная масса сделок приходится на ипотеку, рассрочка практически равна нулю.

Мария Орлова рассказала, что после ужесточения семейной ипотеки доля ипотеки в структуре продаж ГК «А101» в марте составила около 65%. В Ленобласти с ипотекой прошло 59% сделок в марте, что традиционно выше петербургских 47%. За квартал доля ипотечных сделок в Ленобласти достигла 69%, что на 20% выше, чем в I квартале 2025 года. «Ажиотаж начала года забрал спрос будущих месяцев, с февраля кредитный рычаг ослаб, покупка все чаще осуществляется с помощью рассрочки», — отметила она.

Ольга Ульянова видит рост доли рассрочек, пока не критичный. Дополнительным стимулом стало снижение ставок по депозитам: наиболее выгодные условия предлагаются покупателям с единовременной оплатой.

Анжелика Альшаева сообщила, что доля ипотеки сократилась до 40% (комфортный уровень для компании — не ниже 60%). Существенно выросли доли рассрочек и программ «Квартира в зачёт» и «Квартира в зачёт с выкупом». Доля полной оплаты сохраняется на уровне 10%. Компания запустила с банком-партнёром спецпрограмму для семей с детьми со ставкой 2% годовых. «Адаптация к новым правилам привела к заметному снижению сделок по семейной ипотеке. Стандартные программы остаются дорогими, покупатели стали дольше принимать решения», — добавила она.

Надежда Ильина считает, что рынок держится на покупателях с собственными средствами и рассрочках, на которые приходится до 50% сделок. Доля рыночной ипотеки не превышает 15%.

Основным фактором, повлиявшим на результаты квартала, Алексей Бушуев назвал общее снижение спроса из-за высокой ключевой ставки и ужесточения требований семейной ипотеки. Увеличение доли рыночной ипотеки говорит о начале восстановления, хотя до полноценного возврата еще далеко. На рынок постепенно возвращается отложенный спрос, особенно в сделках с меньшим объемом заемных средств.

Ольга Ульянова сообщила, что «ЛСР» разработала новые программы рассрочек и банковские продукты, в частности длительную рассрочку без удорожания до даты выдачи ключей — до 3,5 лет, до середины 2029 года.

Комментируя перспективы, Анжелика Альшаева заявила, что второй квартал также будет непростым до снижения ключевой ставки. Спрос сегментирован: объекты бизнес-класса (например, «Б15», «Дом на Курской», «Дубровский», «М36») демонстрируют стабильность, в массовом сегменте покупатель стал требовательнее к цене. Ценовая политика зависит от проекта и стадии готовности, возможен плавный рост в ликвидных локациях.

Алексей Бушуев ожидает сохранение давления на спрос во втором квартале, но компания имеет набор инструментов для поддержания активности. Ключевую роль продолжит играть семейная ипотека, значение рыночной будет постепенно расти. Используются точечные рассрочки. Среднесрочная динамика будет зависеть от траектории ключевой ставки и параметров льготных программ.

Ольга Ульянова сообщила, что «Группа ЛСР» плановыми темпами выводит новые очереди и готовит старты новых проектов с учетом рыночной конъюнктуры.

Наталья Кукушкина отметила, что рынок не в фазе роста, поэтому вывод новых проектов сдержанный. Компания продолжает проектирование и оформление разрешительной документации для перспективных проектов.

Мария Орлова рассказала, что «А101» вывела новые очереди в проектах Лаголово и Всеволожск перед изменениями в семейной ипотеке. На конец марта витрина новостроек Ленобласти составляла 1,1 млн кв. м, снизившись на 5% за месяц и на 19% по сравнению с мартом 2025 года. Доля Ленобласти в совокупном предложении агломерации сократилась до 41% из-за вымывания ликвидного предложения. В феврале девелоперы активно выводили новые объекты, в марте процесс не получил продолжения.