Спасти и окупить: экономика реставрации в Петербурге
В Петербурге сотни исторических зданий всё ещё ожидают инвесторов, готовых дать им новую жизнь. Государство уже запустило льготные кредиты, налоговые послабления и специальные программы, но реставрация остаётся одним из самых сложных и рискованных видов вложений.
На круглом столе «Фонтанки» и СРО А «Объединение строителей СПб» представители власти, банков и девелоперы обсудили, почему бизнес пока не спешит вкладываться в памятники и какие изменения могли бы переломить тренд.
Начальник отдела реставрационных программ КГИОП Павлина Юдина отметила, что Петербург находится в более выгодном положении по сравнению с другими регионами благодаря уникальной концентрации памятников и вниманию государства и инвесторов. Переломным стал 2003 год — 300-летие города, после которого началась системная работа по восстановлению наследия.
«Петербург — субъект с хорошей судьбой. У нас есть собственное финансирование, огромное сосредоточение памятников, внимание государства и внимание инвесторов. И это видно, — подчеркнула она. — С 2003 года город активно реализует различные программы — как федеральные, так и региональные».
По данным КГИОП, если в начале 2000-х восстановление памятников почти полностью финансировалось государством, то по итогам прошлого года доля внебюджетных источников превысила 40%. Сегодня в Петербурге реализуются 13 инвестиционных проектов, связанных с объектами культурного наследия, 10 из них — в активной стадии. Среди знаковых примеров — Новая Голландия.
Программа «Рубль за метр», несмотря на критику, позволяет передавать в аренду наиболее проблемные объекты — деревянные здания на периферии или полностью заброшенные постройки. По словам Павлины Юдиной, 16 таких объектов уже переданы, по двум работы завершены, остальные находятся в высокой степени реализации.
Сейчас в городе насчитывается 152 объекта культурного наследия в неудовлетворительном состоянии, почти 40% из них принадлежат федеральным структурам. Город не может самостоятельно решать их судьбу, хотя здания формируют облик Петербурга. Особенно остро эта проблема проявилась в Кронштадте, где объекты находятся в смешанной собственности.
Федеральная программа льготного финансирования, оператором которой выступает ДОМ.РФ, предусматривает общий объём средств 300 млрд рублей. Управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Антон Милютин отметил, что уровень использования лимитов пока крайне невысок. Инвесторам предстоит научиться привлекать заёмное финансирование и выстраивать бизнес-модели.
Программа действует с конца 2024 года. Для объектов, которые после реставрации станут гостиницами, ставка составляет 6% годовых, для остальных — 9%. Кредит выдаётся на десять лет, льготная ставка действует в период работ и ещё два года после. Восстановление должно завершиться до конца 2030 года по поручению президента.
Руководитель направления регионального корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ Елена Недомеркова сообщила, что по всей стране сейчас около 50 проектов на разных стадиях. В Петербурге реализуемых проектов пока нет, но четыре объекта находятся на высокой стадии рассмотрения.
«Объект культурного наследия сам по себе далеко не всегда является финансово состоятельным активом, — пояснил Антон Милютин. — Ключевая задача — найти бизнес-модель, которая позволит сохранить памятник и обеспечить его экономическую жизнь».
Девелоперы согласны, что существующих мер недостаточно для массовой практики. Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко отметила, что масштаб задачи огромен, а те единичные объекты, которые удалось вовлечь, стали результатом усилий конкретных людей, часто вопреки ограничениям.
Она указала на проблемы земельных участков, транспортной доступности и парковок: «Исторически многие памятники занимают весь участок. Современный объект не может существовать без прилегающей территории». Даже хорошо отреставрированное здание рискует остаться экономически нежизнеспособным.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отметил, что законодательство постоянно меняется, но требуется собрать предложения профсообщества для системных изменений в федеральное законодательство.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева привела в пример Дом Веге, который достался девелоперу в крайне тяжёлом состоянии. Многие элементы декора утрачены, восстановление требует штучной работы редких мастеров. Экономика таких проектов постоянно меняется, стоимость работ растёт.
Директор проекта Группы RBI Павел Быков отметил, что времени до 2030 года осталось мало: на разработку концепции и согласование уходит два года, на реализацию — ещё два-три. В качестве успешного примера он привёл Левашовский хлебозавод, но признал, что подобные проекты крайне редко бывают коммерчески выгодными: «Очень часто это история не про прибыль, а про ответственность».
Генеральный директор «ПСБ „ЖилСтрой“» Александр Желиостов добавил, что даже при тщательной подготовке невозможно полностью изучить объект до начала работ. В процессе обязательно возникают новые обстоятельства, требующие корректировок. Реконструкция исторического здания почти всегда обходится в полтора-два раза дороже нового строительства.
Участники обсудили возможные решения. Михаил Шахов из «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» предложил адаптировать требования к объектам культурного наследия под современные реалии, а также предоставлять льготы по технологическому присоединению. Павлина Юдина напомнила о действующих налоговых льготах: при вложениях от 500 млн до 1 млрд рублей — льгота на три налоговых периода, свыше миллиарда — на пять. Однако за последние годы ей воспользовался только один инвестор.
Елена Недомеркова сообщила, что программа льготного финансирования уже менялась благодаря обратной связи от рынка — ставка была снижена с 17% до текущих значений. В нескольких регионах рассматривается возможность дополнительного субсидирования процентных ставок из региональных бюджетов.
Алексей Белоусов предложил сократить административные процедуры и сроки согласований. Павлина Юдина отметила, что на едином инвестиционном портале города собраны многие меры поддержки, но их нужно активнее популяризировать.
Подводя итог, Антон Милютин подчеркнул: «Большинство барьеров хорошо понятны. Значит, их можно последовательно устранять. Если подходить к объектам культурного наследия исключительно как к обычным коммерческим проектам, то далеко не всегда получится увидеть экономику. Но она есть. И наша задача — помочь ей проявиться».
Для инвесторов создан портал «Наследие.ДОМ.РФ» с информацией о тысячах объектов по всей стране. Главный итог дискуссии: сохранение исторического наследия перестаёт быть исключительно задачей государства.
